近十年來，中國信託行業發生了翻天覆地的變化。信託公司茁壯成長、資產規模迅猛擴張、產品創新層出不窮，信託行業成為整個金融領域最具活力和顛覆性的子行業。房地產是信託資金投向的重要領域，在整個信託行業的發展歷程中，房地產信託佔據重要地位。
房地產信託業務的特點之一是綜合性強，需要地產、金融、法律、財稅等各方面的專業技能以及很強的溝通協調能力，實務中對該類專業書籍的需求很大。實事求是地講，目前國內出版的信託實務書籍雖然體系性比較強，但大多在深度上有所欠缺，很多沒有觸及業務承做的核心層面，分析性內容更是嚴重匱乏。有鑑於此，浸淫信託行業十幾年的曹邵鳴同志將自身多年來積累的知識、經驗和心得系統地整理出來，聚焦信託行業最具創新力的地產金融領域，並以精心設計的案例分析加專題討論的形式展現給大家，這是一件很有意義的事情。
我覺得，與其他信託實務書籍相比，這本書有如下幾個特點。
其一，案例闡述，專題總結。這本書通過案例形式將各種類型的房地產信託專案從初步接觸到最後結束的全過程完整地呈現出來，圍繞案例的每個關鍵節點進行深入闡述，並對涉及的核心知識點以專題形式進行歸納總結，力求實現理論與實務的完美結合。特別是本書的80多個小專題，幾乎涉及房地產信託融資的方方面面。對於每個專題，都力求在廣泛涉獵相關知識的基礎上結合案例實務進行系統總結和提煉，直擊信託經理在業務承做過程中的盲點或痛點。
其二，道其然，更道其所以然，這是全書最顯著的特色。書中所呈現的案例分析並不是簡單的資料堆砌，而是在完整呈現案例全貌的基礎上對關鍵問題進行深入全面的分析，力求挖掘出隱藏在案例背後的東西，包括項目承攬背景、交易結構的形成及變動原因、方案設計中的利益博弈、增信措施中的取捨之道、客戶溝通的談判策略，乃至風險處置中的爾虞我詐等，對案例分析的廣度和深度達到了一個新的高度，使得讀者在面對一個完整、動態的案例流程時，就像自己承做項目一樣，對每個關鍵環節知其然，更知其所以然，從而求得更大的感悟和收穫。
其三，體系完備，內容全面。全書雖然由案例構成，但在案例的設計與內容的安排上努力保持體系化。全套書（包括融資篇和投資篇）涉及的案例基本上囊括了房地產基金的交易模式以及可能面臨的各種情境。以這本書（融資篇）為例：從交易結構來看，包括貸款、明股實債、股債結合、應收賬款融資、資產收益權融資、財產權信託等融資類的全部模式；從風險化解手段來看，包括債權轉讓、再融資、企業自籌資金以及司法拍賣等各種處置措施；特別是針對遍佈全書的大大小小的知識點（如保證擔保），不同的案例會根據具體情境從不同的角度進行分析闡述，力求結合實務將該知識點完整地呈現出來。
自2017年年底以來，在“強監管、防風險、去杠杆”的大背景下，整個資產管理領域出臺了一系列監管政策，融資類的房地產基金受到了一定限制甚至打壓。但是，需要指出的是，正如該書案例所揭示的，很多交易模式的形成並不僅僅是規避監管的需要，而是由基金管理人的風控要求、監管政策的限制、融資方的特定需求以及產品行銷等多種因素合力形成的。作為介於銀行借款與權益性投資之間的夾層安排，融資類地產基金需要根據專案的具體情況設計定制化的交易方案，這種客觀需求必然導致靈活多變的融資設計模式，而這也正是地產私募基金的魅力所在。該書以案例形式系統地闡述了融資類地產基金的多個交易模式與形成原因，對實務操作具有普遍的借鑒意義。
曹邵鳴同志在其研究生階段專攻《信託法》，畢業後如願以償地進入信託行業，且一直奮戰在業務第一線，具有深厚的理論功底和豐富的實戰經驗。全書以案例分析加專題討論這種較為新穎的形式呈現，相信會對讀者實戰經驗的提升有積極的推動作用，很高興能將這本書推薦給廣大資產管理行業的從業者。
是為序。
中國信託業協會專家理事
智信資產管理研究院創始人兼執行院長
鄭智
2018年5月於北京
