洞悉房屋買賣錯誤100點

自序

第1章　房屋廣告.....................................................................Chapter 1

Q1  廣告是否可以盡信？
Q2 「京站」只有使用權，「真讚」嗎？
Q3  工業區可蓋住宅嗎？
Q4  廣告中強調挑高式建築可蓋「夾層屋」，正確嗎？
Q5  買溫泉住宅，會不會「泡湯」了？
Q6  戶戶有車位，是否為合法的車位？
Q7  陽台外推，可作為室內面積嗎？
Q8  陽台外推變室內，會被取締嗎？
Q9 「超低公設比」比較實惠嗎？
Q10 「超低公設比」還是「超高主建物比」較實惠？
Q11 使用面積、公共面積、室內面積、受益面積、公共設施、受益憑證比登記面積多，就比較好嗎？
Q12 建商數次推案的廣告都不同，我要相信哪一個？
Q13 信賴不實廣告而受害，但廣告傳單已遺失，該怎麼辦？
Q14 常見仲介公司標榜其成交紀錄、分店數量、成交數量等，可信嗎？

第2章　購屋的安全機制.........................................................Chapter 2

Q1 聽說買房子也可能被歹徒詐騙，究竟特徵為何？有何方法不讓歹徒得逞？
Q2 賣方委託他人代為簽約，只提出印鑑證明書，可以盡信嗎？
Q3 不動產交易配合約定進度「一手交錢，一手交證件（或報稅、完稅到交屋）」，為什麼還要「付款中間人」？
Q4 部分建商或仲介公司標榜買他們的房子有「履約保證」，絕對可靠，真的嗎？
Q5 賣方怕拿不到錢，買方怕得不到房子（成屋），地政士或仲介公司建議用「信託」即可保障雙方權益，真是如此嗎？
Q6 據說主管機關已公告預售屋契約中增列強制履約保證，是否公告後就可以保證安全？
Q7 預售屋強制履約保證機制方式那麼多，效果都一樣嗎？
Q8 預售屋強制履約保證機制有「同業連帶擔保」的方式，賣方提供自己的關係企業參與連保，可以嗎？
Q9 預售屋履約保證，到底是由買房子的人還是建商決定採用的機制？
Q10 聽說買賣房子要到法院公證才有保障，是否一方違約，另一方就可以直接請求強制執行？
Q11 買賣房子未必要到法院公證才有保障，那麼建經公司所作的契約鑑證就有保障嗎？
Q12 無照代書代辦簽約、過戶，但要自己送件，這樣是否比較省錢又安全？
Q13 簽約時有律師或地政士見證，是否等於公證？
Q14 有人說辦理房地買賣簽約、移轉手續時，最好由雙方各找一位地政士協助較安全，是嗎？

第3章　常被誤用的名詞.........................................................Chapter 3

Q1 地目是「建」，為何不可蓋住宅？
Q2 我的「建地」怎會被徵收？
Q3 同樣是住宅，我的「建地」分區為何不是「住宅區」？
Q4 土地面積會「縮水」嗎？
Q5 頂樓「加建」想再補照，為何不准？
Q6 建物使用面積會大於登記面積嗎？
Q7 連棟透天厝是「公寓大廈」嗎？
Q8 建築「挑高」，可施作「隔層」嗎？
Q9 閣樓、夾層、樓中樓、重疊別墅，有差別嗎？
Q10 二度施工的夾層合法嗎？
Q11 開放空間，真的會「開放」嗎？

第4章　契約的陷阱...................................................................Chapter 4

【一、定金、價金與違約金】
Q1 定金是仲介在收的嗎？
Q2 付定後不想簽約，定金會被沒收？
Q3 契約未審閱即付定金，定金可以沒收嗎？
Q4 違約不買，已付價金全部沒收？
Q5 不付佣金，可以墊高交易價格嗎？
Q6 為提高貸款，可以捏造價格嗎？
Q7 實價登錄三法之後，可以公告現值填載或申報登錄嗎？
【二、什麼房子不能買】
Q8 被查封的房子可以買嗎？
Q9 人在輻中不知「輻」、海砂蓋屋風飛「砂」，可以買嗎？
Q10 海砂屋的檢測標準為何？
Q11 買房子簽約完畢才發現，鄰近的房子是凶宅，可否解約退款？
【三、面積問題知多少】
Q12 公設比及基地持分，是由建商決定，合理嗎？
Q13 建商說預售屋的公設登記越簡單越明瞭，所以將全部公共設施僅登記成一個公設，由各棟各戶持分，對嗎？
Q14 為什麼預售屋面積會「灌水」？
Q15 停車位的持分面積只有十六平方公尺，對嗎？　　
Q16 預售屋買賣契約中只有列房屋總價，這樣對嗎？
Q17 面積可以有「容許誤差」嗎？
Q18 主建物或其他部分面積減少超過3%，不可以解約嗎？
Q19 主建物面積減少，可以用雨遮或其他公設面積「彌補」嗎？
Q20 預訂之預售屋包含雨遮面積，建商要求待取得使照後才簽約，合理嗎？
Q21 預售屋的空地、露台及屋頂平台可否在契約中約定由特定人專用？
Q22 預售屋的法定空地由特定人專用，是否牴觸公寓大廈管理條例？
Q23 公寓大廈的騎樓登記為一樓「專有」，就可以「專用」嗎？
【四、使用權與專用權】
Q24 大樓空地與屋頂平台依規約草約定由特定人專用後，可否由大會決議變更？
Q25 有專用權的屋頂平台（或露台），可以搭蓋違建嗎？
Q26 建商搭違建，可以個別磋商條款，把消費者權益給磋掉嗎？
Q27 防空避難室可以賣給一樓作營業使用嗎？
【五、轉讓與設計變更之問題】
Q28 豪宅變更設計為小套房，可以嗎？
Q29 預售屋未完工交屋前轉售，建商可否拒絕？

第5章　產權移轉與點交問題................................................Chapter 5

Q1 預售屋的土地提早申報移轉，對購屋者有利嗎？
Q2 建商限期購屋人會同點交，可以拒絕嗎？
Q3 交屋時是否要將規約及房屋使用管理維護手冊一併交付？
Q4 預售屋未完成點交，可以拒絕撥付貸款嗎？
Q5 交屋時，應將公設一併點交嗎？
Q6 管委會未成立前，建商可以使用公共基金嗎？
Q7 公共設施未完成點交，就不可使用電梯嗎？
Q8 房屋現況說明書未將所購頂樓為「列管待拆之違建」列出，是否為「現況交屋」的陷阱？
Q9 過了保固期間，建商就不須負瑕疵擔保責任嗎？
Q10 施工期限可以「工作天」為準嗎？交屋日可以「領到房屋使用執照之日」為準嗎？

第6章　法拍屋、金拍屋、銀拍屋與逾放屋.......................Chapter 6

Q1 什麼是「法拍屋」、「金拍屋」？「金」比較貴嗎？
Q2 房屋拍賣的相關資訊都可以從法院的網站得知嗎？
Q3 委託律師或地政士代標法拍屋，有限制嗎？
Q4 聽說法拍市場很複雜，委託仲介公司代標，是否較為容易？
Q5 代標業者告訴我，委託代標契約可以簡單寫，真的沒有關係嗎？
Q6 出最高價，會無法得標嗎？
Q7 法院拍賣，任何人都可以參與投標嗎？　　
Q8 標到法拍屋、金拍屋，需要簽約嗎？法院會負責點交嗎？
Q9 標到法拍屋，要繳土地增值稅、工程受益費及欠繳的房屋稅、地價稅或管理費嗎？
Q10 標到點交的法拍屋，交到手時會變成水管灌滿水泥，猶如廢墟的「透天」厝嗎？
Q11 聽說銀行委託拍賣的房子叫銀拍屋，它與法拍屋、金拍屋不都一樣嗎？
Q12 標到銀拍屋後，可不可以再討論付款方式？
Q13 買到有嚴重瑕疵的銀拍屋，應如何尋求救濟？
Q14 標購銀拍屋，得標後反悔不簽約，保證金可否請求返還？
Q15 銀行賣的逾放屋，是否為銀售屋？

第7章　不動產仲介或代銷....................................................Chapter 7

Q1 一般掮客可作仲介嗎？
Q2 透過朋友介紹而成交，是否應付佣金？　　
Q3 有許可文件，就算是合法仲介業者嗎？　　
Q4 仲介佣金多寡，政府有規定嗎？
Q5 仲介公司已接受賣方委託，可否再接受買方委託購買房子？
Q6 付「斡旋金」（或保證金）才能把握購屋機會嗎？
Q7 「要約書」是不是賣身契？
Q8 簽了預約訂購單且付了定金，不能確保購屋機會嗎？
Q9 佣金之外還賺「差價」，可以嗎？
Q10 仲介成交而簽約，經紀人不用簽章嗎？　　
Q11 「房屋現況說明書」等於「不動產說明書」嗎？
Q12 「不動產說明書」當然成為契約的附件嗎？
Q13 未事先審閱契約，簽約後發現問題怎麼辦？
Q14 物件聯賣，個人資料會被一起賣掉嗎？　　
Q15 房屋現況說明書故意遺「漏」，屋主要負責嗎？
Q16 委託仲介契約可以簡單簽一簽嗎？
Q17 專任委託快到期，私下成交就可以免佣金了嗎？
Q18 網站購屋，要不要付佣金？
Q19 營業保證金，可負全部責任嗎？

第8章　停車位問題................................................................Chapter 8

Q1 停車位的種類會影響價格嗎？
Q2 地下室附建的停車位可以單獨買賣嗎？　　
Q3 無權狀的車位不能移轉嗎？
Q4 獎勵停車位要供公眾使用嗎？
Q5 建商超劃車位，大家都可以停，有何不好？
Q6 車道及其他空間面積由全體住戶分擔，公平嗎？
Q7 車位面積有誤差，可以不找補嗎？
Q8 車位的尺寸有誤差，可以不找補嗎？
Q9 協議分管的車位可靠嗎？
Q10 只有使用權的車位可以買嗎？

第9章　房屋稅費問題...........................................................Chapter 9

Q1 土地增值稅可以約定由買方負擔嗎？
Q2 土地增值稅現在還減半嗎？
Q3 已享受過增值稅優惠稅率，可再適用自用住宅用地稅率嗎？
Q4 重購自用住宅用地超過二年，可以退稅嗎？
Q5 重購退稅後未滿五年就轉售，要補稅嗎？
Q6 重購退稅後未滿五年遷戶籍，要補稅嗎？
Q7 委建，要課契稅嗎？
Q8 可否更改簽約日，以規避課徵奢侈稅？
Q9 短期以「跳樓價」出售房地產，也要課奢侈稅嗎？
Q10 先作「包租公」或以收押租方式先租再賣，可以規避奢侈稅嗎？
Q11 可以利用自用住宅「買二賣一」不斷轉售、重購方式規避奢侈稅嗎？
Q12 利用人頭登記符合自住房地的要件，可以規避奢侈稅嗎？
Q13 農舍移轉，可排除不課奢侈稅嗎？
Q14 預售屋在完成登記前轉讓，不用課奢侈稅，亦無其他稅負嗎？
Q15 過戶完成後，即由買方負擔地價稅、房屋稅或水、電、管理費，合理嗎？
Q16 前屋主欠繳管理費，繼受人要代繳嗎？
Q17 已公告之工程受益費，可以要買方繳嗎？
Q18 短期移轉，利益馬上回收，僅繳較少奢侈稅或免稅，合理嗎？

第10章　房貸問題..............................................................Chapter 10

Q1 房貸、信貸，「公司」也可以貸？
Q2 貸款銀行一律由建商指定嗎？
Q3 仲介公司如果夠力，就可以全額貸款嗎？
Q4 固定利率和浮動利率哪一種比較好？
Q5 指數型房貸所看的「指數」標準都一樣嗎？
Q6 房貸五花八門，如何選擇對自己較有利？
Q7 辦理購屋貸款，可以要求保證人嗎？
Q8 購屋貸款還清，為何還不能塗銷抵押權？
Q9 購屋貸款辦理設定抵押權登記，只有「最高限額抵押權」一種選擇嗎？
Q10 什麼是「對保」？貸款契約沒詳看，可以簽嗎？
Q11 還款方式不可以選擇嗎？
Q12 利率，調升馬上有份，調降卻還得等？
Q13 利率調整時，貸款銀行可以不告知嗎？
Q14 提前清償要收違約金嗎？
Q15 銀行委外催收貸款，不必事先告知貸款人嗎？
Q16 對保，要簽未載金額的本票嗎？
Q17 銀行可否將貸款戶的往來資料提供給聯合徵信中心？
Q18 銀行可否在定型化契約中要求授權調查借款人或保證人之課稅資料？
Q19 貸款銀行有哪些行為不合規定？
Q20 優惠貸款，是真優惠，還是噱頭？
Q21 代辦貸款，能整合負債嗎？
Q22 債務人會被「約定加速條款」夾死嗎？
Q23 「約定加速條款」銀行無須通知或催告嗎？
Q24 債務人更生期間，金融機構可以任意行使加速條款嗎？
Q25 以貸款抵付尾款，可以終止撥款約定嗎？
Q26 房子尚未點交，銀行可以直接撥款嗎？