不動產信託實戰第一線：辦理登記與稅務規劃範例

吳序
李序
作者序

第一篇 土地權利信託書狀基本概念
房地信託登記──登記機關辦理信託登記之方式
一、權利書狀之註記
二、登記簿之登載
三、信託專簿

第二篇 基本規定
壹、信託登記
一、一般規定
二、特殊目的信託
三、登記規費及稅捐
貳、受託人變更登記
一、一般規定
二、特殊目的信託
三、登記規費及稅捐
參、信託內容變更登記
肆、信託歸屬登記
一、一般規定
二、登記規費及稅捐
伍、塗銷信託登記
一、一般規定
二、特殊目的信託
三、登記規費及稅捐

第三篇 土地登記規則與內政部重要
一、第124條
二、第125條
三、第126條
四、第127條
五、第128條
六、第129條
七、第130條
八、第131條
九、第132條
十、第133條
十一、第133.1條

第四篇 信託登記範例及相關書件
壹、自益信託設立登記
一、信託登記（自益信託）
二、遺囑信託
貳、他益信託登記及信託條款
一、報稅流程
二、辦理流程
三、辦理他益信託應附文件（同自益信託）
參、信託取得（自益信託）登記（信託＋買賣登記）
一、圖解
二、辦理流程
三、辦理信託取得登記應附文件（同自益信託）
四、登記申請書、買賣契約書、金錢信託契約範例
肆、受託人變更登記
一、受託人變更之原因
二、辦理流程
三、辦理他益信託應附文件（同自益信託）
四、受託人變更範例（摘錄）（其他欄位略）
伍、信託內容變更登記
一、圖解
二、辦理應附文件
三、應備文件
陸、塗銷信託登記
一、定義
二、類型及消滅原因
三、範例、辦理流程、應備文件
柒、信託歸屬登記
一、定義
二、信託歸屬與消滅原因
三、辦理流程

第五篇 稅務
壹、持有信託財產期間應繳的財產稅──地價稅、房屋稅
一、地價稅
二、房屋稅
貳、移轉時期應繳的財產稅（土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、房地交易所得稅）
一、自益信託的土地增值稅
二、贈與稅
三、遺產稅
四、房地交易所得稅

第六編 法務部解釋函
自益信託可約定因特定事由發生改為他益信託
財團法人擔任公益信託之受託人，其受託事項應以章程或登記之業務範圍內為限
受託人出售信託財產予信託關係消滅時之歸屬權利人，所得價金仍為信託財產
受託人兼抵押權人應視有無利益衝突或妨礙他債務權人權利行使
受託人就信託財產之農地興建農舍仍屬信託財產
受託人與另一人為共同受益人，受託人享有歸屬比例不相當，已違反信託法第34條
受託人對於信託財產無管理或處分權之消極信託不符信託要件
受託人就信託財產無管理、處分、收益，非屬信託
信託期間先順位受益人拋棄權利者後，歸次順序受益人
委託人將土地所有權移轉給受託人，受託人即為所有權人
先抵押後信託給貸款銀行，有無不妥？
已信託之住宅是否屬於公益出租人，應由主管機關認定
自益信託委託人終止後，辦理塗銷信託後再行辦理轉賣他人登記
採信託方式的合建分屋──建設公司取得地主土地之時點為受益人變更時
信託契約已約定並經信託登記，應依其約定由委託人與受託人共同終止
受託人依信託本旨管理或處分信託財產，並與自有財產分別管理
信託監察人於受益人不特定，尚未存在或其他保護受益人利益而選任或約定
代表公司股東將土地信託後，受託人再售予公司仍受公司法第59條之限制
以房養老契約就委託人或繼承人可否終止信託，宜於契約中明定
以信託業為受託人，受到信託法、信託業法及政府規範與監督，較有保障
同一書面可以訂立數個信託契約
公益信託之受託人違反第82條規定，主管機關及應處罰受託人
政黨為信託後，得指示信託業管理或處分信託財產，由信託業辦理
自益信託委託人死亡者，其繼承人終止信託致信託關係消滅，移轉土地不課徵土增稅
信託關係於信託期間屆滿時消滅，該信託財產應歸屬於受益人
自益信託委託人死亡為信託消滅事由，有約定歸屬權利人者，依其約定，並非依委託人遺囑
受託人依信託契約已繼受原地上權人契約各項權利義務，不必與國產署換約
受託人因執行信託事務就信託不動產設定抵押權，該抵押權人得對信託財產查封拍賣
子女為受益人，自益信託的財產應計入家庭財產
事務信託之受託人對信託財產仍應具有管理權
信託關係後信託財產未移轉給歸屬權利人前，信託關係仍為存續
事務信託之受託人對信託財產仍具有管理或處分權限
受託人任務因其死亡而終了，應選任新受託人
遺囑指定繼承人，嗣後又將不動產信託與受託人，死亡時該不動產屬信託財產，非屬遺產，因不屬於遺產，該遺贈無效
信託關係不因委託人為合併後消滅公司而受影響

第七編 內政部解釋函
受託人死亡，信託財產查封中，債權人應代位辦理受託人變更登記
已預告登記不動產應先辦理塗銷預告登記，再辦理信託登記
自益信託之委託人死亡，得由部分繼承人會同受託人辦理受益人變更為全體繼承人共有
89年修正前共有一筆耕地，修正後分別因繼承、拍賣、贈與及信託而移轉，已非原共有人，縱有部分共有人繼承取得，不得分割為單獨所有
終止信託關係後，非保存行為應由全體繼承人共同為之
自益信託受益人死亡，其前次移轉現值，修法後以受益人死亡日為準
農舍信託後，應受滿五年，始得移轉之限制
信託財產之受託人應承繼信託成立時，已存在於信託財產之權利瑕疵
由受託人申領區段徵收範圍內抵價地，並為登記名義人
受託人興建之建物所有權第一次登記，以信託取得財產方式辦理
信託契約未約定各共同受益人之受益比例，按人數平均享有信託利益
信託登記並附自書遺囑，信託契約條款如無不明確或不符信託要件，得准予受理
信託關係未經終止前，遺囑執行人對信託財產尚無管理權，不得由遺囑執行人終止信託
抵押權人兼受託人「單獨」申請抵押權權利價值變更登記應附文件
農舍受託人應符合無自用農舍之資格

 

吳序

　　近年來國內各種信託商品越來越多元化，隨著信託的好處逐漸被大眾認知，房地產信託亦逐漸受到重視。信託除了對個人而言，有資產保護、財產管理、長久規劃、節稅、風險控管等功能，信託機制運用在不動產開發案上，亦可提供不動產開發案中各關係人，包括地主、建商、營造廠商、銀行及承購戶較為周延的保障。

　　信託指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。而依照土地登記規則第九章第124條規定，土地權利信託登記，指「土地權利依信託辦理信託而為變更之登記」，即其信託之標的為房地不動產。有關房地產信託之書狀、登記辦理流程、相關法規與解釋令函、信託有關稅務等為一專業領域、相關人士了解相關拾物登記法令、流程，書件申請及準備等，有助於進一步保障委託人權益及讓信託登記過程順利進行。

　　好友黃振國先生為東吳大學法律系畢業，對於各項地政、稅務理論及實務法規甚為專業嫻熟，有多年教學經驗，其在本書以循序進近方式，詳述房地產信託登記之基本概念與法令規定、重要解釋令函，提供信託登記之範例及書件供讀者實際操作參考，最後並論及相關稅務事項，是一本可以讓讀者按圖索驥、迅速上手的實用工具書，相信必能對地政實務工作者及想進一步了解不動產信託的民眾有實質助益。謹書此文以為序，並樂於向大眾推薦本書。
李序

　　我國《信託法》自民國85年制定以來，實施至今已有二十餘年，國人運用信託藉以管理財產的情形日益增多，信託的運用也愈趨多元化，包括：金錢信託、有價證券信託、不動產信託、公益信託……等。其中「不動產信託」相當常見，余之法律事務所及永然地政士聯合事務所也常為當事人提供這方面的服務。按「不動產信託」係指不動產所有權人，將其名下的不動產信託予受託人，由受託人依據雙方所簽訂的「信託契約」，將信託的不動產透過開發、管理處分及經營等程序，加以興建、出租、經營及出售，或於興建完成後歸還予委託人，以符合委託人目的之信託制度。因此善用不動產信託，即可藉由專業管理讓不動產永續經營，以達到投資理財、節省稅負及保障家人權益等多重目的。

　　民眾要辦理不動產信託，除了須具有完備的「信託」法律知識外，對於不動產信託契約的訂立及不動產信託相關登記也須十分留意。最好能透過閱讀書籍或上課學習，來增加對於「不動產信託」的認識，或尋求專業律師及地政士加以協助，才能確保自身權益不受損害。

　　本書作者黃振國地政士是我的高中好友，我們自民國59年間相識至今有50年，他從事地政業也已40餘年，是一位非常資深且專業的地政士，除了辦理地政業務外，他也著重於地政法律、節稅及相關實務的研究，並長期教授信託、節稅規劃、繼承、地政業務……等相關課程，在永然法律研究中心授課多年，深受學員們的喜愛。而「不動產信託」為他十分嫻熟的專業領域，此次將其多年執業經驗及授課實務結合，出版為《不動產信託實戰第一線──辦理登記與稅務規劃範例》一書，內容就土地權利信託書狀基本概念及基本規定加以解說，將房地產信託登記申請書及信託條款與相關稅務申報書，逐一列入各項範例，方便讀者申辦時有所參考及運用外，並結合土地登記規則、內政部及法務部重要函釋舉例說明，有系統的加以整理解析，讓讀者對不動產信託有更為深入的了解，是非常具有實用性的參加書籍。

　　余深感榮幸，受老同學黃振國地政士之邀為本書撰序，有機會先睹為快，深切體會本書的內容豐富，對於「不動產信託」的解析既詳盡且實用，竭誠推薦給讀者們參考，也藉此序感謝老同學黃振國地政士多年來對於永然文化出版股份有限公司及永然法律研究中心的支持、撰書與授課。
 
作者序

　　作者從事地政士業務已有四十餘年，執業過程中，常見地政與稅務法令之規定與實際申請或申報實務，仍有差距。為解決讀者實務運作時的不便，本書就房地產信託登記申請書及信託條款與相關稅務申報書，逐一列入本書各項範例，方便讀者申辦時有所參考及運用。實際運用時，應填寫之書件或檢附文件，有些登記機關或稅捐機關會有不同要求，或有未盡之處，尚請見諒。

　　希望本書之範例與信託條款，對讀者辦理房地產信託規劃時，能有助益。

　　好友吳碧珠、李永然賜予序，僅表萬分謝意。