地政士制度功能及契約責任：以不動產交易安全為中心

推薦序　葉婉如
推薦序　侯英泠
推薦序　黃健彰
推薦序　陳淑美
推薦序　胡學彥
推薦序　柯伯煦
自　序
摘　要
誌　謝
簡　目
詳　目
圖目錄
表目錄

第一章　緒　論　1
第一節　研究緣起與問題意識　1
第一項　地政士的內涵　1
第二項　發展沿革　2
第三項　問題意識　6
第二節　研究範圍與方法　9
第一項　研究範圍　10
第二項　研究方法　12
第三節　研究架構　14
第四節　研究目的及貢獻　18
第一項　研究目的　18
第二項　預期貢獻　19

第二章　地政士制度介紹　21
第一節　社會功能　21
第一項　協助土地政策之落實　22
第二項　交易安全之維護　24
第三項　登記效力之確保　26
第四項　稅捐徵收之確實　29
第二節　職業特性　30
第一項　屬於地政業務之從業人員　30
第二項　為自由業　31
第三項　具獨立性　34
第三節　輔助不動產交易之私法關係　36
第一項　不動產交易之當事人　37
第二項　不動產交易當事人與地政士之關係　46
第三項　不動產交易契約與地政士委任契約之關連　57
第四節　協力不動產登記及稅務之公法關係　58
第一項　地政士對於登記事務之協力　59
第二項　地政士對於稅務申報之協力　66
第五節　小結　71

第三章　地政士於交易當事人買賣契約「締約前」之功能與義務　73
第一節　「買受人」於締約前之資訊風險　74
第一項　產權認知之風險　76
第二項　稅費負擔之風險　92
第二節　「出賣人」於締約前之資訊風險　94
第一項　買賣價金決定之風險　94
第二項　稅費負擔之風險　95
第三節　地政士於不動產交易締約前資訊提供之功能　98
第一項　保護意思決定　100
第二項　對價平衡　102
第三項　防止將來買賣糾紛　104
第四節　地政士於不動產交易締約前資訊提供之義務　105
第一項　資訊注意義務　106
第二項　資訊注意程度　110
第三項　資訊保護義務　111
第五節　小結　113

第四章　地政士於交易當事人買賣契約「履約階段」之功能與義務　115
第一節　「買受人」於履約階段之風險　116
第一項　價金給付之風險　117
第二項　簽約後發現權利瑕疵之風險　119
第三項　產權取得之風險　121
第二節　「出賣人」於履約階段之風險　135
第一項　標的物瑕疵爭議之風險　136
第二項　價金收取之風險　137
第三節　地政士於不動產交易履約階段之功能　139
第一項　協助買賣契約簽訂處理　139
第二項　協助產權移轉處理　153
第三項　協助買賣契約履行完畢或解除之處理　157
第四節　地政士於不動產交易履約階段之事務處理義務　168
第一項　忠實義務　169
第二項　確認義務　180
第三項　其他執業行為義務　186
第五節　小結　199

第五章　地政士之損害賠償責任　201
第一節　契約責任　201
第一項　給付義務　203
第二項　附隨義務　206
第二節　債務不履行類型　218
第一項　給付遲延　220
第二項　不完全給付　222
第三節　損害賠償　223
第一項　責任的成立　224
第二項　賠償的範圍　226
第四節　賠償責任之分配與減輕　228
第一項　損害停留原處原則　229
第二項　委任人風險轉嫁的合理性　235
第三項　委任人與有過失　238
第五節　附論：無契約責任──好意施惠關係　246
第一項　好意施惠定義　246
第二項　好意施惠與委任契約之界線　247
第三項　好意施惠與無報酬委任之區別　248
第六節　小結　250

第六章　結論與建議　253

自序

　　本書是由碩士論文改寫為專書，為探求地政士法律責任，在進入成功大學法律研究所就讀之前，即已擬定論文撰寫之方向，所以在學期間對於將來論文所可能參考之文獻及資訊早已預為蒐集整理，然而地政士相關文獻匱乏且蒐集不易，無不考驗著筆者的毅力，資料過程中雖然碰到不少軟釘子，卻也憑著一股熱忱，獲取不少善心人士給予珍貴的文獻及提供資訊，在資料蒐集過程中心中不免疑問，地政士於不動產交易扮演重要的角色，地政士制度及法律責任的探討卻如此欠缺，莫非不受重視抑或認為一般民事法足以規範？然而事實並非如此，不動產交易大部分仰賴地政士辦理產權移轉登記，民眾對於不動產交易專業知識的欠缺需要地政士協助處理，可見地政士制度與民眾關係重大。至於民事法所規範的契約責任，在面對地政士執業行為所應涵攝的法律事實，也因為對於地政士給付義務的內涵必須有所認識及專門職業技術人員的特性而應有所調整，才得以正確評價法律責任。

　　不動產交易的法律責任，原則上為買賣當事人對於其所從事的交易行為，就其各自關於公、私法的法定義務或意定義務負起法律責任，問題在於不動產交易所涉及專業法律的複雜，難以期待一般買賣當事人得以理解，所以政府建構地政士制度以協助買賣當事人從事交易行為並維護交易安全，才得以以保障人民財產權益，當地政士協助買賣當事人從事交易行為時，若違反地政士基於專業人員對於買賣當事人所應為之給付義務，以致於造成買賣當事人發生損害時，此為買賣當事人對於地政士關於損害賠償之請求權基礎，然而不動產交易損害發生的原因錯綜複雜，何者應為買賣當事人之責任？又何者為地政士過失以致於造成買賣當事人損害所應負的責任？責任歸屬的界線可能很模糊，但卻有釐清的必要。

　　有鑑於此，本書試圖就此部分著手討論，於能力範圍內整理買賣當事人與地政士於不動產交易中各自的定位，以法律人核心價值「公平正義」的觀點，來平衡看待相互間的權利義務，而非站在地政士護己的角度來探討地政士的民事責任，以免有失公平，因為買賣當事人與地政士的權益同等重要。