信託實務案例解析

序文／廖世昌

類型一 不動產信託

第一章 不動產信託之基本架構
一、信託之意義及性質／3
(一)信託之意義／3
(二)信託之契約性質／3
(三)信託之基本關係人／6
二、不動產信託／16
(一)不動產信託之意義／16
(二)不動產信託之目的／16
三、不動產信託之基本架構／19
(一)不動產信託架構圖／19
(二)不動產信託契約架構／19

第二章 不動產信託之撤銷及無效之信託行為
一、不動產信託之撤銷／23
(一)不動產信託撤銷之規定及要件／23
(二)信託法第6條與民法第244條／27
(三)撤銷不動產信託的方式與法律效果／29
二、無效之信託行為／30
(一)其目的違反強制或禁止規定者／31
(二)其目的違反公共秩序或善良風俗者／32
(三)以進行訴願或訴訟為主要目的者／33
(四)以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之 受益人者／35
(五)消極信託行為／36

第三章 不動產信託登記之實務研究
一、不動產信託登記之概述／39
(一)不動產信託登記之規定及目的／39
(二)不動產信託登記之流程／41
(三)未依信託法第4條登記之法律效果／57
二、信託關係結束時，不動產信託之塗銷登記／57
(一)不動產信託塗銷登記之規定／57
(二)辦理塗銷信託登記之流程及應具備文件／58
三、申請手續／62
四、申請費用／62
五、不動產信託登記之實務問題／63
(一)內政部88年7月12日台內地字第8807892號函／63
(二)內政部90年11月30日台內中地字第9018612號函／65
(三)法務部法律字第0960018145號／67

第四章 不動產信託與抵押權設定
一、抵押權設定之簡介／69
(一)抵押權之定義及特性／69
(二)抵押權設定之流程／70
二、不動產信託搭配銀行融資衍生之問題／90
(一)法務部法律字第0910030114號／91
(二)內政部94年10月25日內授中辦地字第0940053723函／94
三、抵押權之實行／97
(一)抵押權實行之方式／97
(二)拍賣抵押物之聲請方式／98

第五章 不動產信託受益權轉讓之實務研究
一、不動產信託受益權轉讓之概述／101
(一)信託受益權之定義／101
(二)不動產信託受益權轉讓之發展背景／102
二、不動產信託受益權轉讓之相關法令規範／103
(一)不動產信託受益權轉讓之法令依據／103
(二)銀行業不得藉設質或轉讓之方式以周轉金名目，額外增加不動產開發案貸款金額／107
(三)不動產受益權轉讓之限制－－具有履約保證之機制之預收款信託，信託業不得同意其相關受益權之轉讓／108
三、不動產受益權轉讓之作業實務／109
四、中華民國信託業商業同業公會會員受理信託受益權轉讓及質權設定之作業程序規範／125

第六章 不動產信託之強制執行
一、信託財產之強制執行／133
(一)信託法施行前－－受託人之債權人得執行信託財產／133
(二)信託法施行後－－原則上任何人均不得執行信託財產／134
(三)得執行信託財產的例外情形／135
二、受益權之強制執行／139
(一)信託受益權非屬信託財產之代位物／139
(二)信託受益權為得強制執行之標的／140
三、不動產拍賣流程／142
(一)查封、鑑價、第一次拍賣／142
(二)減價拍賣／143
(三)特別變賣／143
(四)特別變賣期間聲請另行估價、或減價拍賣／144
(五)視為撤回該不動產之執行／145

類型二 預收款信託

第七章 預收款信託之實務研析
一、預售款信託之介紹／151
(一)預收款信託之定義／151
(二)預收款信託之規範依據／155
(三)生前契約預收款信託／157
二、預收款信託之實務案例／160
三、中華民國信託業商業同業公會會員辦理預收款信託業務應行注意事項／170

附錄
一、中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項／179
二、信託契約書（範本）／193

序文

　　信託制度雖然是由委託人、受託人，以及受益人三者所構成。但在商業實務上的運用，卻可以是千變萬化。然而，千變萬化的情況，其實又萬法不離其宗。國內「信託法」雖然於1996年即制定公布，但多年來只有於2009年修正一次，且全法只有86條。「信託法」並無與時俱進，也無法應付現行實務多樣的信託實務類型。因此，只要一發生信託案例的爭議，幾乎都得從頭研究，見解分歧，無助紛爭解決。

　　信託制度，其實是商業活動中的一種工具與手段。或為了確保交易履行過程順暢，或為了單純的擔保目的，或為最終受益人能獲得應有的給付等等。信託制度本身，就是為了實現這些目的而設計。若現實商業活動中，卻少了信託制度，紛爭產生必定增加，交易順暢度也會受到影響。故前述萬法不離其宗，意指令人眼花撩亂的信託類型，仍不脫離它只是一種商業活動中的一種工具與手段性。基本上，它也應該是配合背後實際真正的商業活動或交易行為，不應單獨地去理解與解釋它。如果可以認清與承認這個本質，信託爭議產生時，其上位概念的解釋原則與方向，就可以比較容易被釐清。

　　本書的目的，並非教科書式的介紹信託制度，雖然本書開頭有部分內容是介紹信託意義與架構等，但篇幅有限。由於本書乃屬「元亨法律事務所叢書」系列之一，因此仍以實際運用的實務案例類型為「經」，案例類型已發生爭議的解析內容為「緯」，架構而成。「不動產信託」在實務上已被廣泛運用，且關係人等較多，所產生的問題也相對複雜，故占本書篇幅較大。本書第二種信託類型，同樣是在實務上常見的「預收款信託」。其常涉及廣泛的消費者與受益人，也迭生爭議問題。此二種類型信託解析，都是本所長期處理信託爭議所累積經驗的彙整。透過相關爭議的解析，相信能藉此一窺其全貌。

　　本書得以順利出版，首先仍要感謝元照出版公司大力支持與協助。元照出版公司對於兩岸法學界出版貢獻，實無其他出版社能及。另，本書問題整理與分析撰寫，主要係由本所郭姿君律師執筆。郭律師在信託爭議問題處理的實務經驗豐富，也成功解決不少信託實務爭議，讓信託制度當事人能合理公平滿足其最後利益。最後，仍須重申的是，專業是由經驗累積而來，並非天馬行空說理或研究而來。本書所提供的處理經驗，希望對於整體信託制度的再提升與爭議處理，能有些許助益。甚幸！