不動產登記法律與政策

序　言／  謝哲勝
作者簡介
引用說明

第一章　緒　論／謝哲勝…／1

第二章　不動產登記的功能與立法政策
　第一節　不動產登記的功能／張格明…／3
　　壹、引　言／3
　　貳、何謂不動產登記／4
　　參、憲法財產權之保障／6
　　肆、登記之法律上功能／8
　　　一、登記之對內效力／8
　　　二、登記之對外效力／9
　　伍、登記之經濟上功能／15
　　　一、降低交易成本／15
　　　二、減少交易之不確定性及複雜性／18
　　　三、合理分配交易風險／20
　　　四、區分風險態度及屬性／23
　　　五、避免內部成本外部化／26
　　陸、不動產登記制度產生之相關問題／26
　　　一、生效要件或對抗要件／26
　　　二、強制登記或任意登記／27
　　　三、實質審查或形式審查／27
　　　四、登記內容不實／28
　　　五、不動產交易與風險分配／29
　　柒、小  結／37
　　　一、登記宜全盤採對抗要件／37
　　　二、改採任意登記制度／37
　　　三、補強形式審查之作業程序／37
　　　四、創設登記過程中風險分配機制／37
　　附錄、「不動產登記的功能」與談意見／紀聰吉…／38
　第二節　我國不動產登記的基礎制度與實務問題／陳明燦…／41
　　壹、引  言／41
　　貳、不動產登記基礎制度分析／42
　　　一、外國立法例分析──德國法之觀點／43
　　　二、我國現行不動產登記制度分析／49
　　　三、未來我國不動產登記制度分析
　　　　　──不動產登記法（草案）之觀點／53
　　參、相關實務議題分析
　　　　──以憲法解釋、法院判例與決議為中心／54
　　　一、憲法解釋方面／54
　　　二、最高法院判例方面──以最高法院64年臺上字
　　　　　第2552號判例為中心／68
　　　三、行政法院會議決議方面──以最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議為中心／72
　　肆、小  結／77
　　附錄、「我國不動產登記的基礎制度與實務問題」與談意見／紀聰吉…／77
　第三節　不動產登記數據的蒐集與應用／張永健…／81
　　壹、引  言／81
　　貳、原始數據之蒐集與開放──以實價登錄數據為例／82
　　　一、檔案格式不利於分析／83
　　　二、Codebook觀念亟待建立／84
　　　三、公開的數據，清乾淨了嗎？／86
　　　四、我們真的OPEN DATA了嗎？／87
　　參、未開放的大數據──以土地登記為例／90
　　　一、共有物分割／90
　　　二、有多少人時效取得不動產物權？／91
　　　三、誰還在用典權？／92
　　　四、地上權與抵押權的逆轉趨勢／92
　　　五、不動產分管／94
　　　六、地政敘述統計──為誰辛苦為誰忙？／95
　　肆、未開放的小數據／97
　　　一、徵  收／97
　　　二、都市更新／98
　　　三、容積移轉／99
　　　四、違章建築／102
　　伍、小  結／103
　　附錄、不動產登記數據的蒐集與運用
　　　　　──以實價登錄制度為例／何圳達…／104
　　　一、引  言／104
　　　二、實價登錄資訊蒐集之目的／105
　　　三、實價登錄資訊蒐集及運用規劃／106
　　　四、實價登錄資訊的成效／111
　　　五、實價登錄資訊OPEN DATA／115
　　　六、小  結／121

第三章　不動產登記的客體／黃健彰…／123
　第一節　引  言／123
　第二節  不動產的範圍／124
　　壹、實質違建／124
　　　一、現  制／125
　　　二、政  策／126
　　貳、建築物以外的工作物／128
　　　一、現  制／129
　　　二、政  策／130
　第三節  不動產權利的範圍／132
　　壹、現  制／134
　　　一、總  說／134
　　　二、先買權的預告登記／135
　　　三、土地參考資訊檔／139
　　貳、政  策／140
　　　一、各國情形／141
　　　二、本文分析／146
　第四節 小  結／151

第四章　不動產登記的效力／湯文章…／153
　第一節　引  言／153
　第二節　土地登記之效力／153
　　壹、公示力／154
　　貳、公信力／154
　　參、推定力／155
　第三節　土地登記效力之檢討／156
　　壹、公示力效力之檢討／157
　　　一、契據登記制應是成本最低的登記制度／157
　　　二、權利登記制對二重買賣契約之先締約人並不公平／158
　　　三、權利登記制公示的內容不足／161
　　　四、現行法制多採契據登記制／163
　　貳、公信力效力之檢討／165
　　　一、採形式審查不應賦予公信力／165
　　　二、公信力之範圍不明確／168
　　　三、公信力之要件過嚴／171
　　　四、更正登記過於寬鬆，致損害公信力的效力／174
　　參、推定力效力之檢討／176
　　　一、推定力範圍不及權利取得之原因／177
　　　二、推定力效力得舉反證予以推翻／179
　第四節　小  結／181

第五章　不動產登記機關的賠償責任／湯文章…／183
　第一節　引  言／183
　第二節　造成土地登記錯誤、遺漏或虛偽的原因／183
　　壹、登記人員之過失／184
　　貳、申請人之故意或過失行為／184
　　參、司法機關／185
　　肆、其他機關／185
　　伍、第三人使用詐術／185
　第三節　請求損害賠償的原因／186
　第四節　土地法第68條第1項與國家賠償法之關係／189
　第五節　登記審查制度與賠償責任之關聯／195
　第六節　賠償權利人／198
　第七節　賠償義務人／201
　第八節　損害賠償範圍／203
　第九節　損害賠償時效之計算／206
　第十節　求償權之範圍／211
　第十一節　賠償基金之運用／214
　第十二節　小  結／215
　　附錄、「不動產登記的效力」與「不動產登記機關的賠償責任」與談意見／李兆環…／216
　　壹、引  言／216
　　貳、土地登記制度簡介／217
　　　一、權利登記制／217
　　　二、契據登記制／217
　　　三、托崙斯登記制／217
　　　四、我國登記制度概述／218
　　參、登記之公示力與公信力／221
　　　一、登記之公示力／221
　　　二、登記之公信力／222
　　肆、土地登記之絕對效力／223
　　伍、土地登記機關損害賠償責任之探究／224
　　　一、土地法第68條第1項之規範目的／224
　　　二、本條規定之解釋適用／225
　　　三、內部求償權之問題／230
　　　四、賠償基金之運用／231
　　陸、小  結／231

第六章　不動產登記費／高仁川…／233
　第一節　登記費的性質／233
　　壹、土地登記制度的立法例／233
　　貳、登記費具有登記儲金之性質／234
　　參、登記費兼具行政規費之性質／235
　第二節　登記費的核計標準／236
　　壹、土地登記費的核計原則／236
　　貳、現行規費法已有調整之授權／237
　　參、登記儲金制度實務上之問題／237
　第三節　核計標準的理論基礎／240
　　壹、規費定價之標準／240
　　貳、托崙斯登記制度再檢視／242
　　參、土地法第68條的責任賠償範圍／243
　　肆、土地登記損害賠償責任的分流／244
　第四節　小  結／246

第七章　區分所有不動產登記 郭俊佑… 247
　第一節　引  言／247
　第二節　區分所有之基本理論／248
　　壹、區分所有之界定範圍／248
　　貳、一物一權主義與區分所有之分辨／250
　第三節　專有部分登記之理論與實務／252
　　壹、專有部分之定義與要件／252
　　　一、構造上獨立性非必要性要件／253
　　　二、使用上獨立性為必然性要件／255
　　貳、專有部分之範圍界定與登記問題探討／256
　　　一、專有部分之界限探討／256
　　　二、區分所有建築物之測繪範圍與登記／258
　　　三、專有部分登記問題之探討／260
　第四節　共有部分登記之理論與實務／264
　　壹、共有部分之定義與分類／264
　　　一、法定共有部分與約定共有部分／265
　　　二、全體共有部分及一部共有部分／267
　　貳、共有部分之範圍界定與登記問題探討／268
　　　一、共有部分之測繪範圍與登記／268
　　　二、共有部分登記問題之探討／271
　第五節　區分所有其他相關問題探討／274
　　壹、共有部分約定專有之登記──以停車空間為例／274
　　　一、專用權之主客體與設定方式／274
　　　二、停車空間之設置與登記問題探討／276
　　貳、基地與區分所有建築物一體化登記之探討／281
　　　一、基地之性質與使用態樣／281
　　　二、區分所有一體化登記與一定比例之移轉之探討／281
　第六節　小  結／284
　　附錄、「區分所有不動產登記」與談意見／張鈺光…／286
　　壹、引  言／286
　　貳、區分所有的意義與構成內涵／286
　　　一、區分所有的意義／286
　　　二、區分所有的構成內涵／287
　　參、區分所有的兩個重點／290
　　肆、對本章之建議與回應／290
　　伍、小  結／292

第八章　不動產信託登記／謝昆峯、饒倬亞…／293
　第一節　引  言／293
　第二節　物權法定原則與公示登記制度／294
　　壹、物權法定原則概說／294
　　　一、物權法定原則之意義／294
　　　二、物權法定原則與公示制度之關係／295
　　貳、不動產登記制度／296
　　　一、不動產登記制度概說／296
　　　二、比較法上登記制度之類型／296
　　　三、我國之不動產登記公示制度／297
　　參、不動產公示登記之效果／298
　　　一、推定力／298
　　　二、公信力／299
　　　三、對抗效力／300
　第三節　登記公示制度的局限性與物權法定原則的緩和／301
　　壹、物權法定原則之緩和／301
　　貳、債權物權化──登記公示制度的局限性／302
　　　一、債權物權化概說／302
　　　二、債權物權化與公示原則之關聯／303
　　　三、債權物權化的具體類型例示／303
　第四節　債權物權化與信託登記／304
　　壹、信託概說／304
　　貳、我國現行不動產信託登記制度／306
　　　一、不動產信託登記之意義／306
　　　二、辦理信託公示登記之機關與現行信託登記做法／307
　　　三、信託登記之事項與效力／308
　　參、信託登記與信託受益權的關聯性／309
　　　一、信託受益權／309
　　　二、信託受益權於信託登記上的體現／313
　　肆、信託受益權債權物權化與公示制度衝突之影響
　　　　──以強制執行之範圍與疑義為檢討點／314
　　　一、信託受益權係可強制執行之權利／314
　　　二、信託受益權強制執行程序／315
　　　三、信託契約約定對信託受益權強制執行之影響／317
　　　四、信託法就信託受益權之行使與強制執行更為明確規定之可能性／319
　第五節　小　結／320
　　附錄、以債權物權化與物權公示的論理基礎評議不動產信託登記法制及現行做法／李福隆…／322
　　壹、引  言／322
　　貳、債權物權化／323
　　　一、債權物權區分絕對化／323
　　　二、債權物權區分相對化／324
　　參、物權公示制度與不動產登記制度／326
　　　一、物權公示制度／326
　　　二、不動產登記制度／327
　　肆、不動產信託登記法制／329
　　　一、不動產信託與其公示制度／330
　　　二、不動產信託登記法制規範／333
　　　三、不動產信託登記法律爭議／335
　　伍、小結──信託登記法制規範納入不動產登記專法，循序漸進檢討並修正現行信託登記做法／338

第九章　結  論／謝哲勝…／341
　　壹、不動產登記功能在於保護交易安全／341
　　貳、不動產登記立法政策應秉持「為民服務」與「簡政便民」的精神／341
　　參、應提高登記審查的人員的級職和薪資／342
　　肆、不動產登記的客體範圍應擴大／342
　　伍、登記的效力應採對抗效力或建立可由當事人自行登錄的制度／343
　　陸、登記賠償應採過失責任，且不包括標示部的登記／343
　　柒、登記費計徵應採成本填補原則／343
　　捌、區分所有不動產應登記共有部分並應登記規約／344
　　玖、信託登記應直接辦理信託登記，而不必另辦理權利變更登記／344

索　引／345

序

　　不動產登記是不動產市場健全的基礎之一，與人民的權益及不動產從業人員的生計息息相關，然而，現行不動產登記僅以土地登記規則加以規範，釋字第600號解釋於10年前早已指示應檢討改進，內政部也正在研擬「不動產登記法草案」，本會因而於2015年10月3日舉辦「不動產登記法律與政策研討會」，從理論與實務探討不動產登記法制，以促進不動產登記法制趨於完善。為使內政部研擬與立法院審議不動產登記法草案時有更具體明確的參考，本會覺得有必要出版「不動產登記法律與政策」專書，因而有本書的出版。

　　本書的完成，必須感謝其他作者們的辛勤寫作和配合進度，第一章緒論和第九章結論由本人撰寫，其他各章或各節則由各作者自行完成，僅代表各作者個人見解，讀者引註時，懇請特別註明。對本書的批評指教，本人都樂於接受，但對於個別作者見解的疑問或批評，則個別作者就比本人更適合回答或回應。

　　不動產登記作為服務人民的行政工作，「服務人民」、「簡政便民」不該只是口號，政府更不要成為阻礙不動產產業發展的絆腳石，因而現行不動產登記制度有許多值得斟酌改進之處。不動產登記法牽涉的議題很多，本書的論述當然也未必完全周延，但應該是截至目前為止，對於不動產登記法相關爭議研究最透徹的專書。作者們雖殫精竭慮，仍然有許多疏漏不周延之處，敬請各界先進們指正。