房地產交易

第一章 房地產轉讓制度
基本原理
一、房地產轉讓的概念和特征
二、房地產轉讓的基本原則
三、房地產轉讓的分類
四、房地產轉讓的有效條件
五、已購公房和經濟適用房轉讓的特殊條件
六、房地產轉讓合同的主要內容
七、房地產轉讓雙方當事人的權利和義務
八、與房地產買賣有關的幾個問題
操作流程
一、普通房地產轉讓的操作流程
二、商品房買賣的操作流程
三、經濟適用房轉讓的操作流程
四、附件
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點
二、案例分析
第二章 商品房預售與按揭制度
基本原理
一、商品房預售的概念
二、商品房預售的條件
三、商品房預售合同分析
四、商品房預售中的登記制度
五、預售款監管制度
六、預售商品房轉讓
七、商品房預售合同中的情勢變更
八、商品房按揭的基本原理
九、按揭法律關系的分析
制度借鑒
一、美國的個人住房抵押貸款風險和保險制度
二、我國台灣地區商品房預售保險制度
三、韓國的住宅保證株式會社保險制度
操作流程
一、商品房預售操作流程
二、預售商品房轉讓手續
三、按揭操作流程
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點
二、案例分析
第三章 房屋租賃制度
基本原理
一、房屋租賃的概念及法律特征
二、房屋租賃的分類
三、房屋租賃關系的成立
四、房屋租賃合同
五、房屋租賃關系中對承租人的特殊保護
六、租賃房屋增添物的相關問題
七、房屋轉租問題
八、城鎮廉租住房租賃
制度借鑒
一、對出租人合同解除權的限制
二、房屋租賃保證金
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點
二、案例分析
第四章 房地產價格管理和稅費制度
基本原理
一、房地產價格管理制度
二、房地產稅收制度
三、房地產收費制度
四、我國房地產稅費制度的完善
制度借鑒
一、我國港台地區、西方國家房地產稅收制度
二、其他國家或地區的房地產收費制度
操作流程
一、個人房地產交易稅費繳納
二、個人購房繳納稅費所需的材料
爭議焦點與案例分析
一、房地產稅費爭議焦點
二、案例分析
第五章 房地產登記(備案)制度
基本原理
一、房地產權屬登記概述
二、我國現行的房地產登記制度
三、我國房地產權屬登記制度存在的問題
四、新頒布的《物權法》對我國房地產權屬登記制度的完善
五、值得我國房地產登記制度予以借鑒的其他制度介紹——登記律師代理制度
制度借鑒
一、契約登記制(法國登記制)
二、權利登記制
三、托倫斯登記制
四、權原保險主義立法例
操作流程
一、房地產登記的一般程序
二、土地登記
三、房屋登記
四、附件
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點
二、案例分析
第六章 房地產中介服務制度
基本原理
一、房地產中介服務概述
二、房地產評估制度
三、房地產咨詢制度
四、房地產經紀制度
制度借鑒
一、房地產估價制度借鑒
二、房地產經紀制度借鑒
操作流程
一、房地產估價制度實務操作流程
二、房地產咨詢制度實務操作流程
三、房地產經紀制度實務操作流程
四、附：房地產中介服務合同樣本
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點：關於房地產經紀的法律性質
二、案例分析
主要參考書目

房地產法不僅是靜態的法，也是動態的法。它不僅要明晰房地產的產權起到定紛止爭的作用，而且要能調劑余缺促進房地產的交易和流轉。「流水不腐，戶樞不蠹」，只有通過房地產的交易，才能實現房地產的保值增值，實現房地產資源的優化配置。因此，從宏觀的層面講，房地產交易法律制度的完善程度關系到房地產領域資源配置的公平和效率，關系到經濟發展、社會穩定和人們的安居樂業。從個人的角度講，一個人一輩子很難做到完全遠離房地產交易領域，因為人們生活的基本物質條件就是住房，而在自建房在中國城市越來越少的情況下，住房的最終來源主要在於房地產的交易。了解和掌握房地產交易的基本制度規則對於公民維護自身合法權益、減少上當受騙的機會非常重要。

在傳統的計划經濟時代，國家壟斷房地產的供應和分配，房地產本身的商品屬性受到人為的壓制，房地產交易只能在暗地里小規模地進行，規范房地產交易的法律規范基本不存在。近二十年來，房地產本身的商品屬性逐漸被國家和民眾所認識和重視，房地產交易逐漸走上市場化的軌道，日益繁榮昌盛。規范房地產交易的法律制度也從無到有，從粗到細，經歷了一個逐步完善的過程。到今天，我們可以說已經基本建立起了規范房地產交易的較為完善的法律制度框架。作為一名在房地產領域從事教學和研究工作多年的學者來說，作者為我國房地產法的發展和完善感到無比的欣慰。

但是，在法律規范的層面上，中國目前不存在房地產交易法，房地產交易法律制度是由一系列具體的制度構成的，房地產交易法也是由一．系列的法律、法規和規章共同構成的。這些制度主要包括房地產轉讓制度、商品房預售和按揭制度、房地產租賃制度、房地產價格管理和稅費制度、房地產登記備案制度和房地產中介制度。由於房地產本身的地域性特點，規范這些制度的文件既有國家層面的法律、行政法規和部門規章，還有大量的地方性法規和地方政府規章。房地產交易制度規范文件來源的多樣性對制度的系統化和制度編撰造成了一些影響，使我們對該制度的學習和把握存在一定的困難。同時，房地產交易作為典型的不動產交易，與其他動產交易具有明顯的不同。在一般的交易領域，國家奉行意思自治的原則，對私人交易很少進行干預。但是由於房地產的特殊性、房地產對國家社會和公民個人的特殊作用，國家對房地產交易實行較強的行政干預。國家試圖通過自己的介入來緩和房地產交易雙方當事人之間的懸殊實力，減輕信息不對稱帶來的不良后果，保護弱勢群體的利益，實現社會的公共利益。作者認為，學習和研究房地產交易法應該注意房地產交易法的這些特點。

對作者來說，本書的寫作既是對以前研究的一次階段性總結，也是進行新的研究的開始，在本書中提出的很多理論問題需要作者和讀者共同面對，需要中國房地產法學界的集體智慧。另外，我的學生李聯飛、鍾遠平、江慧、張靜靜、庄志雲、黃昌軍和程益群也參與了本書部分章節的寫作，在此對他們的勞動表示感謝。同時這里還要特別感謝為本書的出版給予大力支持和付出辛苦努力的朋友們：中國政法大學符啟林教授、叢書總策划和本書的責任編輯李燕芬女士等。

房地產法是一個不斷發展的法律門類，房地產法的許多理論和實踐問題需要我們用畢生的精力進行不斷的探索。

以上言語，是為序。

鄭瑞琨
2007年9月