房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱

【推薦序】讓買房成為幸福人生的快樂配方 王之杰
【推薦序】房子很貴，所以更該快樂買      林易萱
【自  序】房地產入門磚：不要在人生最大筆投資面前，做一隻無頭蒼蠅

Part 1幼幼班【新手必練基本功】
1-1〔斡旋金〕急！付了斡旋後不想買，錢拿得回來嗎？
1-2〔開發〕為什麼每個房仲開發都說手上有買方，真的假的？
1-3〔服務費〕別家房仲才收1%服務費，為何你居然跟我收到2%？
1-4〔謄本〕不是本人，怎麼可以調我家土地謄本？
1-5〔房貸〕怎樣才能讓銀行給我最高的成數？
1-6〔挑房仲〕有經驗vs.有熱忱，老房仲和新手房仲該選誰？

Part 2小班【看穿假便宜的挑選眼光】
2-1〔房價倒掛〕買舊不如買新？「房價倒掛」是什麼？
2-2〔違法超貸〕零頭期款買房還送你裝潢錢，「超貸」真有這麼好？
2-3〔實價登錄〕實價登錄最怕拿雞蛋比石頭！四招教你內行人怎麼看
2-4〔工業宅〕看起來都差不多，工業宅買來自住的風險到底在哪裡？
2-5〔凶宅〕房子有死過人就是凶宅？法官想的可能不一樣
2-6〔危老都更〕四十年以上的老房子居然不符合危老？危老重建的三大精神
2-7〔電梯增建〕上不去又下不來！不想當困在老公寓裡的老人

Part 3中班【談判桌上的議價眉角】
3-1〔買到A案〕如何買到跳樓大拍賣的便宜物件？
3-2〔議價與調價〕拒絕被當肥羊宰！如何談到我想要的價錢？
3-3〔成交關鍵〕為什麼看房時覺得有把握，偏偏就是買不到？
3-4〔附加條款〕買房時，房仲不會主動告訴你的好康權益
3-5〔破壞成交〕為什麼每次要見面談，其他房仲就說手上有客戶？

Part 4大班【終生受用的買房觀念】
4-1〔婚前買房〕男友薪水一半付房貸，房子卻登記在家人名下，我該怎麼辦？
4-2〔夫妻買房〕婚前買房怎麼算？總不能老公的薪水養他的房，我的薪水就是家用吧？
4-3〔自住vs.投資〕「自住房」和「投資房」差在哪裡？
4-4〔贈與節稅〕長輩該有的新思維：不留錢也不留債，足矣
4-5〔繼承資格〕有一種家人，分產才竄出來！到底誰有資格繼承？
4-6〔繼承登記〕白天處理喪事，晚上處理遺產！三兄弟分六間房，沒有共識怎麼辦？

Part 5進修班【前車之鑑：房地產詐騙】
5-1〔親人盜賣〕買房時笑著都說好，賣房時翻臉要分一半……借名登記最大問題在哪？
5-2〔外人盜賣〕為了節稅賠掉一棟房子，這個房東做錯了什麼？
5-3〔騙租金〕租屋網上看到超便宜物件，別高興得太早！兩詐騙手法要學乖

Part 6大師班【多懂就是多賺：房地產節稅】
6-1〔地價稅〕我跟孩子住在前夫的房子裡，能申請地價稅「自用住宅」嗎？
6-2〔房屋稅〕多年不用繳稅的老宅突然收到房屋稅單，竟是因為一台冷氣？
6-3〔土增稅〕一家四口想換房，第二次買不同人名下，真的有差嗎？
6-4〔房地合一稅〕裝潢師傅說開發票就要加錢，這筆錢該省嗎？

 

推薦序
　
讓買房成為幸福人生的快樂配方
王之杰（今周刊研發長）

　　我跟本書作者認識，最初跟房地產一點關係也沒有。某個新的財經網站建立之初，正好想找一個仍在第一線工作的房地產專家，來聊聊業界裡的內幕趣事，這個機緣，促成「房市神秘客」專欄的開始。從第一線參與者出發的視角，出乎意料成就了一篇篇深受好評的流量爆文。

　　本書是作者十年多以來，所學所知的精華集結。透過第一手現場實戰，作者由淺至深，直接替房地產新手規畫出一套快速惡補房產知識的重點整理。內文從買賣談判桌聊到分產稅賦現場，相信從房地產小白到混跡江湖的老手，都可以在裡面各取一瓢飲。

　　我特別喜歡本書副題中「人性陷阱」的說法。買賣的本質，其實是一場一場的博奕，標準的人性試煉場。房地產因為單價高，一般而言，必須靠舉債取得，等於預支未來的收入，因此交易起來得失心更重，對人性更是加倍考驗，很像是一面喜怒哀樂的人生照妖鏡。

　　書中第四部中的一個故事主角「玫雅」，就碰到類似的人生困境。未婚夫辛苦工作攢錢買房，但房子登記卻在其他家人名下。應該當作沒看見，婚後再解決？還是，該在婚前把醜話講清楚，楚河漢界切乾淨？一旦「親兄弟明算帳」，會不會被烙印上「現實」的罵名？讓好不容易經營的愛情，產生永久難癒的疤痕？

　　但若不挑明，日後產生的糾紛、委屈，會不會更難收拾？本來對新婚生活的憧憬，跟產權不清的兩難一相撞，猶豫、困惑、拉扯，很容易就沖淡走上紅毯的喜悅，得在被迫進入的賭局中，選擇「命運」或「機會」，以決定自己的未來。

　　人生的這張牌桌，要做的選擇本來就不少，但房地產應該是難度最高的項目之一。如何讓買房這件事，成為幸福人生的快樂配方，而不是相互拖磨的負債，這不只是理財的功課，更是智慧的修練。這堂課，很難選修，對大多數的我們來說，應該都是必修課，逃都逃不掉。

　　藉由本書的獨特視角，讀者不只能夠學到不動產交易的方法，透過房地產這面鏡子及別人的故事，對人生百味應會有更深的體會，下次碰到「房產大考驗」這道人生題時，相信本書的讀者應該比較容易All Pass，推薦大家抽空仔細品讀。

推薦序

房子很貴，所以更該快樂買
林易萱（商業周刊資深主編）

　　先說結論。看完這本書，我的房地產交易心結竟也跟著解開；最後不只笑著看完，更相信未來的某一天，我一定能快樂地買到自己的夢想宅。

　　收到傅恪恩邀請寫推薦序之前，我才剛剛經歷一輪看房、下斡旋、簽約……最後卻沒買到房子的「心理戰」。那間房子，從格局到外型、從地段到屋齡，無一不符合我心中想像。看房之後，我腦中甚至立刻就有裝潢畫面，人生中從來沒有一刻這麼想負債（扛房貸）。

　　過程中，一個關鍵人物讓我們自願多次抬高出價。他，就是我們的房仲先生。

　　週六看完房子，我們向他表示想買。週日晚上，他帶著斡旋書橫跨一個台北市來找我們，因為該房仲採單一斡旋制，他動員整間店頭的同事幫我們搶第一。我們一旁看著，感覺他在搶的是五月天門票；一下斡旋馬上出動一組人跟屋主談價，花了4個小時沒談下來，隔天再戰4個小時！

　　最後，屋主因為惜售收手不賣，我很感謝房仲先生的努力，可心裡還是難過很久……直到我收到傅恪恩的書稿。

　　書裡的這幾句，尤其抓我眼球：

　　「要知道，房仲東奔西跑地議價、促成買賣成交，是在工作賺錢，那是要花時間精力成本的，不是在陪你玩扮家家酒。」

　　「如果你想讓買賣房子更順利一點，拜託！請挑選一個你願意相信的人。因為相信，你才會安心；因為相信，你才願意配合。」

　　傅恪恩從平易近人的故事和對話入手，一一拆解人們對房仲的迷思。對領死薪水的上班族來說，買賣房子和婚姻一樣是人生大事，挑房屋仲介就像挑另一半，沒有人可以跟你保證「He/ She is the one」，你可以精挑細選，但別忘了房仲也在挑買／賣家。你怕被房仲騙，可說真的，房仲也怕被你最後的「只是問問」給騙走了寶貴的時間。

　　我們的房仲，雖然沒有傅恪恩書中最推的「有10到15年經歷」，但從物件價格的分析、對出價的建議到與賣方的交涉，無一不讓我們心服口服。他的態度誠懇與說話透明非常加分，但最關鍵的是，他的專業知識和實戰經驗，幫助我們調整了心中「房價到底貴、還是便宜」的這把尺。

　　看完傅恪恩的書，我釋懷了。雖然沒買到房，但我感謝主賜給我一位好房仲，在買房這樣「押身家」的事上，有一位值得信賴的夥伴何其重要！因為有他，我對未來買房之路一點都不擔心。如果你還覺得房仲和建商全都黑心，傅恪恩的書可以幫助你突破盲點，少一點恐懼、多一點巷子內的理解。

　　房子很貴，所以更該讓買房的過程變快樂；當錢變成自己喜歡的樣子，你心裡覺得值了，那就都值了。

作者序

房地產入門磚：不要在人生最大筆投資面前，做一隻無頭蒼蠅

　　對大多數人來說，房地產最大的痛點是什麼？我個人認為是「資訊差」，簡言之就是一句「我懂你不懂」。由於房子是高價商品，除了業內人士或投資客，一般人很少能透過那少得可憐的買賣次數，直接用親身經驗累積對房地產買賣的了解；更別說其他關於繼承、節稅、權益等影響小至幾千塊、大至幾千萬的衍生性知識。

　　法律是不公平的，只保障懂它的人；房地產也是，它的紅利只給花時間了解它的人。這麼說吧！倘若買賣房產是大多數人這輩子最大的投資，我們到底有什麼資格不花時間精力去了解？倘若你曾經為了網購那幾百塊的優惠價差，精挑細選做了幾個小時的功課比價，那麼價值千萬的房地產買賣，又該投入多少時間去了解其中眉角才合理？

　　對於房地產，每個人都有自己的看法和期待，但我的主張一向鮮明：該買房還是該租房？有能力當然買，這有什麼好質疑的。放眼國際，房地產自古以來就是窮人翻身、有錢人資產翻倍的捷徑；就算不圖賺錢，在這個通膨飛漲的年代，也是安穩保本的最佳選擇。

　　說到這，我相信一定有人不服氣，「講得這麼簡單，我當然想買，但房價這麼貴，買不起呀！」這樣說吧，台北的房價確實驚人，但問題是，「在台北買不起房」難道就等於在「台灣買不起房」？買不起大房，難道不能從小房先買起？如果沒有能力買房，就應該想辦法增加能力；如果錢不夠，不是想辦法開源就是節流。這不就是人生選擇任何一種追求的必經流程嗎？

　　財富這件事，本來就沒有公平，有人天生富爸媽加持，生來就是比一般人有本錢。你上班為了養家餬口繳帳單，人家上班為了打發時間交朋友。若你以凡人之姿學對方原地安逸過活，難道要等人潮散去，才願意面對自己徒留原地，而其他人早已大步前進？

　　人生路上，我非常喜歡一句話：「時間在哪裡，你的成就就會在哪裡。」身為一個務實派的人，我堅信花時間改變自己，遠比改變環境來得踏實。畢竟，人生翻轉契機，除了樂透就是學習。出一張嘴就能逆天改命的機運，只存活在話本裡，還得生來就是個主角命。一臉路人的我們，憑什麼？還不如老老實實洗把臉，打起精神繼續走下去。

　　人總是要面對，賺大錢這事，本就沒有一件是容易的，股票是這樣，房地產亦然。這年頭，你不願意花時間成本去搞懂該懂的，早晚會付出該付的代價，這個社會，沒有那麼多讓你天真爛漫以對的空間。

　　2015年在商周財富網第一篇網路撰文至今，不知不覺已過了6個年頭，至今已獲得近1000萬人次瀏覽量的肯定。感謝方智邀約，開啟這本書撰寫的契機，畢竟以我懶散的性子，要在沒有督促下完成這不急切的待辦任務，可能又不知是猴年馬月了。儘管疫情之下，2021年出乎預料的事情蜂擁而上，但慶幸在鞭策之下，書總算是趕在年尾誕生。老話一句，願大家都有收穫。

　　有些話得先說！本書閱讀指南

　　了解我的人就知道，本人在網路上秉持佛系原則經營，所以對於雜訊，我不喜歡花太多心力說清道明或做口舌之爭。畢竟，我始終堅信「人有跌倒」的權利，他想摔，你心善可以擋一兩次，但多個幾次，你這就不是善，是賤。人可以行善，但不能犯賤。

　　如同多數人猜想，傅恪恩為筆名沒有錯。寫作這件事情我當興趣，既不圖名以用，就沒打算為此影響生活。

　　很多人喜歡問我為什麼那麼愛以故事形式撰文？其實起因於撰筆之初，朋友的一句「如果這些複雜的規定都能寫成故事，一定更好記」。會看網路文章的人，無非就是期待無痛增加有用的生活知識，講白了，愛看漫畫的總是比愛看教科書的多。所以，用字淺白及重點輕淺，我是故意為之，為的就是讓人過目即有印象，並留下一點有用的地產知識和觀念。

　　故事來源，我多以法院判例或親友案例為雛形，情節大幅刪頭去尾、加油添醋、改名換姓。畢竟我沒這麼傻，為了幾毛錢的稿費，把別人的糟心事拿來統統攤在陽光下。就算當事人願意，我也是覺得不妥的。所以，拜託，如有雷同純屬虛構，請不要對號入座，我是不會認的，這也不是我費時撰文要跟你討論的重點。就如同馬克吐溫說過的：「有時候真實比小說更加荒誕， 因為虛構是在一定邏輯下進行的， 而現實往往毫無邏輯可言。」

　　最後再次強調，寫書的目的是希望大家能培養對房地產的判斷能力。社會不是學校，很多事情不會有所謂的標準答案，也因此我必須直言，平時回答訊息或關於文中觀點，我提供的僅基於個人經驗及過去案例判斷下所能給出的最佳解。

　　就拿我一直宣導「買賣房子這件事，要學著把房仲當自己人」為例，難道我不知道天底下有所謂的滿口畫唬爛、專業度又不夠的黑心房仲嗎？我不只知道，還碰過不少。但樹大有枯枝，人多有白癡，哪個產業不是這樣？我遇過更多勤勤懇懇在工作崗位上默默努力的房仲，卻沒機會浮出水面，被人看到。今天如果為了吸引眼球，引導外行人把特例當慣例，他們除了逞口舌之能、宣洩後的爽快，還能學到些什麼？對日後買賣又有什麼幫助和成長？

　　我們不能因為無知，就覺得不懂的事情都叫騙；更不能因為怕麻煩，就覺得所有事情都能等碰到了再來面對。各行各業都有所謂的潛規則和滿滿前人的血淚教訓，本書除了房產見聞，特別整理了生活實用的相關法規，讓無經驗的人至少不容易遇事就變無頭蒼蠅，不知從何下手。願本書成為你房地產的入門磚，能讓你少花點冤枉錢、少走些冤枉路。

　　最後，人生很難，希望我們都能一起前進。