序
1987年9月，筆者受香港東南經濟信息中心副董事長兼總經理楊振漢先生之聘，從廣州赴香港，前往香港東南信息中心工作，任職經濟分析員，從事對香港經濟的研究。這一時期，香港正處於「九七」回歸的重要時刻，各種政治、經濟力量正在激烈角力，各種資本、財團積極部署集團的應變策略，尤其矚目的是老牌英資公司怡和遷冊海外、滙豐銀行結構重組、本地公司加快向海外發展等，種種變動引發了香港金融、地產市場一系列的震蕩。在香港工作期間，我重點研究了香港的金融、地產、資本與財團等問題。其間，恰逢楊奇、周毅之主編《香港概論》，編輯室主任施漢榮先生是我的老前輩和好朋友，他誠意邀請我撰寫第十二章「房地產業：香港經濟的『寒暑表』」。受其委託，我得以較為系統地對香港的房地產業作出較為全面的研究。
在香港工作期間，我先後撰寫了《香港土地管理制度的基本特點及其利弊》、《香港政府的房屋政策及其成效》等研究報告。其間，應香港《房地產導報》編輯黃建炎先生邀請，在1993年7月至1994年12月先後在該雜誌發表對香港主要地產公司的分析評述文章，包括：《新世界揮師北上再展雄風》、《新地立足香港向多元化發展》、《恒基暗渡陳倉奪美麗華控制權》、《九龍倉歷百年滄桑再展鴻猷》、《置地雄踞中區百年風光難再》、《希慎拓銅鑼灣王國稱雄一方》、《華置鯨吞愛美高聲名大振》、《合和拓展華南基建蜚聲中外》、《信和高瞻遠矚勇奪龍坪道地王》、《恒隆拓展投資物業穩中求勝》、《百利保步步為營進軍大陸》、《華懋重出江湖顯俠女神威》、《長實執香江牛耳盡領風騷》、《香港興業拓愉景灣穩字當先》、《廣生行脫胎換骨再上征途》、《鷹君幾起幾落無舉懼風浪》、《太地飲水思源再建鰂魚王國》等，共介紹了香港主要的17家地產公司。這段時間的寫作，為我對香港地產業的研究，奠下初步的基礎。
1994年9月，筆者結束在香港的工作，回到廣州暨南大學繼續從事教學和研究。其後，筆者相繼撰寫了《香港英資財團（1841-1996）》、《香港華資財團（1841-1997）》等著作，對香港的地產集團有了進一步深入了解。從2000年年初起，筆者就開始了對香港地產業及地產市場的全面、系統性的研究。當時很幸運，得到香港特別行政區政府前任規劃署署長、香港大學名譽教授潘國城博士的熱心協助和專業指點。在他的牽引下，筆者得以先後拜訪了香港地產界老前輩、國際鴻星投資集團董事長吳多泰博士，恒基兆業地產有限公司地產發展部副總經理梁樹基先生，香港測量師學會會長吳恒廣太平紳士，香港註冊專業測量師蘇振顯先生，新鴻基地產發展有限公司執行董事陳鉅源先生，中原地產代理有限公司董事總經理施永青先生，香港地產代理商總會會長倫志炎先生，中銀集團研究部高級研究員謝國樑先生，香港貿易發展局經濟師譚思洛先生等。同時，筆者還走訪了香港特別行政區政府統計處、差餉物業估價署、地產代理監管局、香港房屋委員會、香港物業管理公司協會、仲量行、美聯物業等機構，從中獲得大量甚有價值的資料。
根據筆者的理解，香港地產業通常是指地產和房產這兩個互相聯繫的經營部門的總稱。地產並非泛指所有土地，而是指在法律上有明確權屬關係的，並且能給所有者、經營者和使用者帶來效益的土地，是指作為商品能夠進入市場的這部份土地。房產亦是指在法律上有明確權屬關係的房屋建築物，是房屋的社會經濟形態。地產和房產都是固定在特定的領域內，不可移動的，故在經濟學上又稱為「不動產」。地產和房產無論在物質形態上還是在經濟形態上，都是不可分割的統一體，房產依賴地產而存在，而土地離開了上蓋建築物則其價值便無從產生。房地產不僅是最基本的生產要素，而且是最基本的生活資料，是社會經濟生活中的重要財富。
鑑於以上理解，筆者於2000年年初展開了題為「香港地產業百年」的寫作，並於2001年7月在香港三聯書店出版。在出版過程中，筆者在香港三聯書店的協助下，還獲得多家地產公司、建築事務所、官方機構、傳媒以至個人等，提供的大量極珍貴的圖片，使廣大讀者在重溫歷史之餘，也可生動具體地捕捉到當時的情景。他們的大名是：高添強先生、鄭寶鴻先生、吳恒廣太平紳士、香港地產建設商會、香港物業週刊、王董建築師事務有限公司、劉榮廣伍振民建築師事務所（香港）有限公司、巴馬丹拿建築師及工程師有限公司、王歐陽（香港）有限公司、長江實業（集團）有限公司、新世界發展有限公司、新鴻基地產代理有限公司、中建企業有限公司、恒基兆業地產有限公司、合和實業有限公司、香港房屋委員會、香港房屋協會、香港土地發展公司、文匯報、美聯物業代理有限公司及中原地產代理有限公司等。他們的慨然相助，使得《香港地產業百年》得以更為生動地展示當年歷史發展的軌跡，增添了收藏價值。
其後一段時期，筆者還先後展開一些與香港地產業相關的追蹤研究，如2014年出版的《香港產業結構轉型》，就曾對回歸後香港地產業及相關產業的轉型與發展，展開專門的研究；2018-2020年期間，在修訂、出版《香港英資財團（1841-2019）》和《香港華資財團（1841-2020）》等著作時，亦對香港的英資和華資地產集團展開專門研究。2019年8月，香港三聯書店邀請筆者續寫《香港地產業百年》一書，筆者鑑於回歸20年來香港地產業所發生的種種巨變，其對香港經濟乃至社會民生所產生的深遠影響，感覺頗有意義和價值，決定欣然從命，於是展開本書的修訂和增補工作。
根據筆者的研究，從1941年開埠以來至今的179年間，香港地產業的發展大致經歷了6個歷史時期：
第一個時期從1841年香港開埠到1941年日軍佔領香港，為地產業的萌芽時期。1841年英國佔領香港後，即開始拍賣土地，並逐步形成和確立香港的地權制度及土地批租制度，從而揭開近現代香港地產業的發展歷史。這時期的香港基本上是作為一個貿易轉口港而發展的。隨著香港版圖擴大、經濟發展和人口增加，對土地、房屋需求的急增推動了土地開發和房屋建設的展開。當時，英資在地產業佔有相當大的優勢，英資的置地公司成為香港最大的地產企業，在港島中區建立了一個初具規模的「地產王國」。這時期，華資在地產業也獲得相當的發展。不過，從總體來看，由於當時經濟發展水平等因素的限制，地產業基本上仍處於萌芽起步之中，它主要是依附建築業而發展，故當時多稱為「建築置業」，其主要經營方式是置業收租，即現在所說的地產投資。
第二個時期從二戰結束後到1960年代中後期，是地產業的起步發展時期。二次大戰後，尤其是50年代以來，香港人口急劇膨脹，經濟進入持續高速增長的新階段，「房荒」成為當時社會經濟中的嚴重問題。在這種歷史背景下，一些新興的地產發展商，如吳多泰、霍英東等，先後採取「分層出售，分期付款」的售樓方式，推動地產經營方式的革命，大大促進地產業的發展，地產經營的主要方式也從置業收租轉向地產發展。這一時期，香港地產業經歷了3次循環發展週期：第一次起步於1945年，到1952年，由於受到朝鮮戰爭爆發、聯合國對中國實行禁運的影響，香港傳統的轉口貿易一落千丈，經濟不景迅速波及地產市場。1953年，朝鮮戰爭結束，香港經濟開始轉型，邁向工業化道路，種種因素刺激了地產業的復甦。戰後地產業的第二、三個循環週期分別在1954-1958年及1959-1968年。特別是在60年代，地產業先後經歷了繁榮及危機蕭條。
第三個時期從1970年代初證券市場的發展到80年代初期，這是地產業快速發展的時期。70
年代初期，香港證券市場進入空前牛市，呈現一派繁榮，大批地產公司紛紛藉股市高潮在香港各證券交易所掛牌上市，並充份發揮股市功能，透過發售新股、配股，以及將股票在銀行按揭貸款，籌集大量資金發展業務。其中，以長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆、大昌地產等「地產五虎將」為首的一批新興地產發展商及時把握良機，實力作三級跳。此時，香港地產業又經歷了兩次循環週期。第一次從1968年起步，受到熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素的刺激，地產業再現繁榮，可惜好景不常，1973-1974年間接連受到股市崩潰、中東石油危機的衝擊，地產業又陷入另一次低潮。第二次循環從1975年起步，當時由於人口持續增長、經濟繁榮和中國的改革開放政策的影響，地產業呈現了戰後以來空前繁榮景象，並在1980年代初達到巔峰。
第四個時期從1984年《中英聯合聲明》簽署，到1997年回歸中國的整個過渡時期，這是地產業形成集中經營的成熟時期。1984年12月，中英兩國簽定關於香港前途問題的《中英聯合聲明》，香港進入1997年回歸中國的過渡時期。隨著政治前景的明朗化和香港經濟的復甦，地產業再次走出谷底，進入新一輪循環週期的上升階段，時間長達13年之久，打破了戰後數十年來香港地產市道每7-9年經歷一次週期的規律。在過渡時期的地產大潮中，隨著市區土地資源的日漸短缺，地價、樓價、租金的不斷上漲，地產發展項目的規模越來越大，經營房地產所需要的資金也日見龐大，大批早年從事地產業的中小型地產公司逐漸遭到淘汰。經過激烈的競爭、收購、兼併，十數個規模宏大、實力雄厚的地產集團逐漸成為左右市場的主導力量，地產業經營的集中性形成。到
90 年代中後期，地產業已成為香港經濟的重要產業支柱，在香港經濟中具有舉足輕重的影響，並關係到千家萬戶的生活，被譽為「香港經濟的寒暑表」。
第五個時期從1997年亞洲金融危機爆發，到2003年中央政府與香港簽署《關於建立更緊密經貿易關係的安排》（CEPA），為地產業的大調整時期。1997年香港回歸後，新成立的香港特區政府即時廢除了《中英聯合聲明》附件三，所規定的有關每年新批土地不得超過50公頃的限制。同年10月7日，行政長官董建華在首份題為「共創香港新紀元」的施政報告中，公佈了著名的「八萬五」房屋政策。可惜，「八萬五」房屋政策推出不久，香港即遭遇了1997年亞洲金融危機的嚴重衝擊，導致股市、樓市連番暴跌。為了挽救樓市，特區政府從1998年起推出多項的措施，並於2002年推行俗稱「孫九招」的救市措施，內容包括停建和停售居屋等，退出其在公屋市場的發展商角色，讓地產市場回歸市場主導。在多項救市措施帶動下，再加上2003年中央政府實施內地居民赴港澳「自由行」政策，以及內地與香港簽署CEPA協議，香港經濟開始復元，房地產市場迅速反彈，進入新一輪循環週期。
第六個時期從2003年中起至現在，為地產市場持續、大幅飆升的時期。這一時期，在多種因素的推動下，香港地產市場展開回歸以來持續16年之久的週期性上升階段。這輪升浪大體能劃分為兩個階段：第一階段從2003年中簽署CEPA起，至2008年全球金融海嘯爆發，為期5年，屬於恢復性上升階段，使得各類物業售價和租金基本重回1997年前後的高峰位置；第二階段從2009年全球金融海嘯爆發後反彈，一直到2019年中香港因修訂《逃犯條例》而觸發的政治動蕩。這一階段，香港的地產市道大幅飆升，各類物業售價都大幅超越1997年最高峰水平。這個時期，由於香港的土地、房屋供求嚴重失衡所導致的「高地價」、「高樓價」和「高租金」，對香港經濟發展和社會民生造成相當負面的影響，成為了香港經濟、社會民生諸多問題的深層次因素。
地產業是香港經濟中歷史最悠久的產業之一。長期以來，地產業與香港整體社會經濟同步發展。尤其是經過近幾十年來的迅速發展，地產業已成為香港經濟的重要支柱，在香港經濟中具有舉足輕重的作用。正如台灣學者林寶安所指出：「香港經濟中的房地產是一具實質重要地位的產業，是一個可以創造重要財富並影響香港經濟表現的產業。將她從中抽掉，香港也就不成其為香港。……必須擺在整體香港社會經濟結構的歷史視野中，房地產的意義才能真正彰顯。」據統計，2019年，地產業增加值為1,221.81億港元，佔香港本地生產總值的比重為4.5%，是香港經濟中僅次於金融業（17.2%）、進出口貿易業（16.1%）、專業與商用服務業（5.6%）的第四大重要產業；而包括地產業、建造業和樓宇業權在內的廣義地產業的增加值為5,461.14億港元，佔香港本地生產總值的20.0%，是香港經濟中僅次於金融及保險業（21.2%）、貿易及物流業（19.5%）的第三大重要產業。地產業對香港特區政府的財政收入、對整體經濟乃至各個行業，特別是社會民生都有極為重要而深遠的影響。
根據筆者對地產業的上述理解，本書在《香港地產業百年》的基礎上，作了修訂和補充，將原來的6章增補為9章，包括：第一章「土地制度的確立與早期地產業發展」；第二章「戰後地產業的繁榮與危機」；第三章「1970年代地產業的證券化和集團化」；第四章「公屋的大規模興建與香港城市發展」；第五章「過渡時期地產經營的集中性與『泡沫』形成」；第六章「金融危機衝擊下地產業大調整」；第七章「地產新週期：2003年以來的大升浪」；第八章「回歸後地產大財團的新發展」；以及第九章「歷史回顧與前瞻」。從篇幅來看，從原來的約25萬字增加到近50萬字；從時間跨度來看，從原來寫到1990年代末延伸到2020年。書名定為《香港地產史1841-2020》。
本書試圖在香港開埠179年來經濟發展、轉型和人口增長的宏觀背景下，展示香港地產業在特定的地權制度中從萌芽、起步趨向成熟的整個歷史軌跡，從中嘗試發現香港地產業發展的規律，它和整體經濟、社會民生及普羅大眾生活的互動關係，它在香港整體經濟中的地位、作用及其影響。與此同時，也深入研究香港各主要地產發展商的發展軌跡、其成功的經營及投資策略，和失敗的教訓，以作借鑑。倘若本書能對讀者有所裨益，筆者將深感欣慰。
本書從2000年起的寫作及2020年的修訂，其中得到眾多香港機構、政府部門、地產界及各有關方面的新舊朋友的大力支持，包括從百忙中抽出寶貴時間接受筆者的訪問、介紹重要的研究線索、提供有價值的歷史資料，以及各種方便等等。沒有他們的熱情幫助，本書實難以完成。在此，筆者一併致以衷心的感謝！其中，潘國城博士為筆者在香港的走訪調查，提供了多方面的協助，並為《香港地產業百年》撰寫序言，對其隆情厚意，至今仍銘感於心！同時，本書能夠順利出版，要衷心感謝香港三聯書店的全力支持，衷心感謝前任總編輯趙斌先生、現任總編輯周建華先生和出版二部經理梁偉基先生，衷心感謝本書的責任編輯李安副總編輯、許正旺先生與張軒誦先生！沒有他們的全力支持、熱誠幫助、專業精神和辛勤工作，並配上大量精美、珍貴的照片，本書實難以出版成現在這個模樣！
由於筆者水平所限，本書定有不少疵誤和錯漏之處，懇請識者批評指正！
馮邦彥謹識
2021年4月
