前言
想知道開店地點是否合適、想估計價值——就上街逛逛
我是D.I.Consultants顧問公司總經理，負責幫企業經手店鋪拓展，因此無論酷暑或嚴冬，只要我一有空，就會在外頭徘徊。即使是同一條市街，我也會在平日的白天、晚上，以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。
為什麼要這麼做？因為針對「要把店開在什麼樣的地方才會賺錢？」「為什麼那家店可以賺那麼多？」等問題，我們一直尋求的答案，全都在現場。
街道不僅時常變化，店家也會經常更替，路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此，我非常喜歡走在街道上、注意這些變化，探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發，不僅能幫助純粹的店鋪經營者，對一般的上班族也很有用。
「那家便利商店持續稱霸業界的理由，就在於它的『執拗』。」
「乍看之下應該生意興隆的地方，竟暗藏著恐怖的陷阱。」
「數據資料很重要，但更重要的是在現場走動，用自己的眼睛確認。」
「一下子爆紅的店家，要是趁勢拓展據點，之後反而可能門可羅雀。」
「只要具備壓倒性實力的人氣商品，根本不需要地點布局戰略了。」
這些概念不僅止於店鋪經營，也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說，而地點布局戰略和商業模式的密切相關之處，也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略，其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。
本書為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何，我將以身邊容易理解的範例，帶領你觀察路邊的店鋪（第一章），而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界（第二章）、餐飲店（第三章）的攻防策略，再進一步學習不僅限於這些行業、業態的其他類型（第四章）。接下來跳脫業界的框架，從街道或車站的視角，來學習挑選適合的地點（第五章），最後則是彙整想實際開店的讀者都應該知道的現實規則（第六章）。
總而言之，本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人以外的讀者，也都能充滿樂趣的閱讀。
每天通勤或營業時，總是無意間在街上走著，你讀過這本書之後，要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣，進一步找出商業上的啟示？我想，對於經常外出或喜歡逛街的人來說，很快就會感受到：「街上到處充滿了地點的布局戰略。」
根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示，1996年的餐飲店數量為840,000家，2012年則是580,000家。在這大約十六年間，減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中，身處興衰成敗的店鋪商務，能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店，必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略，來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬定方式，以及貫徹執行的方法？
推薦序二
開店想致勝，更要懂地點之外的玄機
在臺灣，無論買房子或找店面，大家一定耳熟能詳的就是：「Location、Location、Location」，因為很重要，所以要連講三次。為什麼Location（地點）很重要，大家也許說不上來，但隱約指向「錢」這個字。於是乎，好地點就有好價錢，大家都心知肚明，越先看中地點，就越有賺到錢的可能。
這幾年，大型連鎖業者普遍在各地開店，很多都在人潮少與交通動線差的地方設點，憑直覺想，虧錢的生意沒人願意做，這些積極的業者，有可能是看到了「地點」之外的玄機。
《地點學》這本書，作者以在日本20年的開店顧問經驗，剖析了Location之所以重要的原因。直接一點說，就是「營業額」。買房子要的是增值，找店面要的是業績，這並無二致。
回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要，經濟學家看中的就是「經濟租」，就是指要素收入和其機會成本之間的差額，於是乎，降低成本（經濟學一律指的是機會成本）、增加收益，就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大，極大收益就是我們所講的「眉角」。換言之，地點就好端端的在那邊，決定這個地點能夠從事何種商務行為，營業額當然有差異。就像貓王（艾維斯‧普利斯萊［Elvis Aaron
Presley］）在當歌星成名之前是貨車司機，然而貓王可以決定演戲，也可以經商，他的收益都會因為角色而改變，但貓王這個人並沒有改變，貓王就是地點。
有趣的事就在這裡，如果你今天打算找間店面、從事零售買賣，走在路上，你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念？作者提出了「地點」和「商圈」等共十個關鍵因素來決定營業額，方便讀者就這十個關鍵因素，來評估設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後，判斷的準則就相對有數字和理論支持。
但是，市場上很多資訊都是公開透明的，大家眼中所見的可能有些雷同，概念可相彷彿，某些地點之所以熱門，代表這點的「經濟租」夠高，以至於大家競爭；隨後，租金與價格就會水漲船高，直到大家都沒有利潤為止，然後開始退出市場。
舉臺中市的案例說明會更清楚，公益路是市區相當知名的美食餐飲街，諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店，這本是聚集後的經濟效果，最後會外溢到每個店家。但也因為如此，店面大都是承租的，公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果，導致租金水漲船高。最後，負擔不起連連調漲租金的餐飲業者，只好另尋他路了。所以，經濟學家普遍認為，當市場充斥著競租行為時，對經濟體是不利的。
作者另外提出說明，地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌，也就是說，尋租的過程中，尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然，在彼此競爭的結果下，沒有人會是贏家，而且實際情況是地點即便不好，還是能靠品牌力吸引顧客。所以，當我走在臺中市的重劃區，見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區，直覺就想到，這弦外之音透露著業者的策略，「地點」也是策略性經營出來的。
《地點學》這本書，以作者20年的經驗觀察地點致勝的邏輯，以臺、日兩地相仿的經濟結構來看，值得有需求的人參考。
《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師／鍾文榮
推薦序三
分析失敗原因，找出成功關鍵，就是地點學的迷人之處
這本《地點學》真的是房地產學的經典代表作之一。書中講述房地產的價格與價值，是由多種複雜的因素構成的。例如都市、交通、人潮、車潮、停車位、外部環境，以及內部公共環境格局、內部裝潢等，依據不同開店的產業別及經營模式，所評估的準則也不盡相同。究竟要用什麼依據和原則，來評估房地產獨一無二的特性？
書中的答案就是：「具體數據的操作經驗。」因每個標的狀況都不同，一定要親自調查、做功課，而本書就是你的大數據百科寶典。書裡面教你怎麼判斷車流量的方向、路線做紀錄，以及便利商店龍頭7-ELEVEN怎麼建立一個開發團隊，與評估、挑選店面的原則是什麼？大型連鎖餐廳到底要開在郊區，還是市中心的車站旁？店面停車位要多少車位可以停，才夠容納用餐消費者？各行業類別，每一個車站都可以去開店經營嗎？有太多不同類型的行業、地點、產品要評估，而本書的內容，正可以讓人細細品味其中奧妙。
此外，店面的產品類別也非常多元，像是除了人潮不多的一樓地下室與樓上樓層，是要租給一般行政辦公室的類別；甚至是郊區型的閒置空地做長租後，再活化、再利用；還有一般坊間觀光夜市常看到的分割攤販店面，以及最近臺灣較流行的娃娃機熱潮等，實在很難用一個整體概括的大原則，來分析所有房地產的收租產品類別。
我想，只有不斷的實戰操作、記錄，分析失敗行業做不起來的原因，然後收集大量的數據並檢討，才能找出成功的方程式，而這也是這本《地點學》的迷人之處。藉由快速瀏覽一本書，便能學習作者花了好幾十年的經驗與原則，這才是我要的。這本書也能讓我在房地產領域，不斷的學習成長，因此樂於推薦給所有讀者參閱。
募資買房達人／羅右宸
