購物中心21決勝關鍵

推薦序　劉耀東

作者自序
侯英堯
吳建宏

第一篇游牧總經理
第一家鴻翔綢緞百貨公司1973-1974
第二家波麗音樂城1975-1976
第三家來來百貨1977-1979
第四家北屋百貨1979-1982
第五家東光百貨1982-1987
第六家欣欣大眾百貨公司1987-1994
第七家太平洋建設集團1994-1996
第八家鼎太集團1996-1999
第九家長春卓展時代廣場百貨1999-2002
第十家中國成都群光百貨2002-2003
第十一家台灣京華城LivingMall2003-2005
第十二家南京德基廣場2005-2005
第十三家長春百貨大樓2006-2007
第十四家長春賽德購物中心2007-2009
第十五家中國深圳茂業國際控股（茂業百貨連鎖集團）2009-2013
＜附＞籌備百貨公司的圖解範例

第二篇購物中心21決勝關鍵
1.公司背景與經營理念
2.立地條件
3.建物規模與硬體功能
4.建築與裝潢
5.商場定位與文化特質
6.公共設施服務功能
7.休閒功能面規劃
8.商場動線的規劃
9.業種業態的佈局
10.完善的物業管理
11.成功的行銷策略
12.堅實的經營團隊
13.顧客組織化與確保服務滿意的管理
14.供應商良好的互動
15.交通與停車的便利性
16.有計劃性的人力資源培育
17.完善的管理制度與一流的領導
18.周密完整的組織架構與職掌功能
19.營運分析與經營方針的即時調整
20.嚴密的日常營業現場管理
21.財務管理與成本控制

第三篇兩岸百貨與購物中心發展與演變
1.台灣百貨業的發展與演變
2.中國大陸百貨業的發展與演變
3.兩岸百貨業的較勁
4.兩岸購物中心發展與演變
5.兩岸購物中心規模趨勢
6.結語

第四篇從淺入深來談購物中心
1.緒論購物中心
2.購物中心的定義
3.購物中心的起源與背景
4.購物中心的類型
5.購物中心發展
6.備註

第五篇購物中心的地產投資操作
1.中、西方購物中心概念區分
2.商業地產開發必須重視的要件

推薦序

劉耀東

　　台灣的購物中心從1999年發展至今，已有相當的經驗，但是比起歐、美、日等地的購物中心，例如日本東京六本木、台場Venus Mall、英國倫敦市郊在肯特郡的Blue Water、伯明罕的Bullring等，台灣甚至是大陸的購物中心仍有許多要學習的空間。

　　百貨公司和購物中心都是零售業中，營業規模較大的經營型態，但是兩者的區別並非只是規模大小而已，而是在價值上有所區隔。尤其「百貨公司創造商業價值，購物中心創造地產價值」，意思就是說，百貨公司的經營意義就是促使商業活動更熱絡、金流更頻繁；而購物中心卻是能夠使當地的地產衍生更多的土地價值、商業價值、文化價值等，所以愈是大型的購物中心，愈需要縣市政府的配合意義在此。

　　舉例來說，一家百貨公司可以促進商品與服務的生產與消費，也可以促使相關的商業活動和增加就業率。但是一家購物中心會帶動當地的人潮與錢潮，甚至帶動附近地段的地產價值，也可融入當地原有的歷史、文化的內涵與建築特色，成為當地的地標，讓附近居民享有多元的生活機能，也讓觀光客從參觀購物中心來了解這個城市的生活風貌。

　　購物中心的投資與管理是拉長線、追求多元價值的營業模式，所以業主投資購物中心的價值，仍需寄望在地產上的增值，才能讓購物中心的投資效益產生長遠而巨大的商機和價值。

　　我的好友侯英堯在百貨業及購物中心的領域，工作整整四十年，在兩岸是個奇人，是我極為推崇的專業經理人，這次他以本身四十年的工作資歷與經驗撰寫這本書，分享給有志於從事這個行業的從業人員，當成學習的範本，這種寬大的胸襟與遠大的思想及理念，是很值得我尊敬與欽佩的。

　　這本書之問世可算是空前絕後，因為何時能再出現一位四十年的資深專家呢？這本書對於後人的貢獻價值是難以形容的巨大，希望大家能好好分享這本書的真諦與精髓，懂得避開地雷區，也能夠掌握最正確的21決勝關鍵，創造最有利的經營優勢，這應該就是本書發行的最高宗旨吧！

作者自序

侯英堯

　　從事百貨零售業四十年，經歷跌跌撞撞的過程，有欣喜、有辛酸、有氣憤、有興奮、有驕傲；在百貨零售領域整整實踐了四十年，期間也不時向前輩先賢請益，與同輩先進切磋，配合理論印證實務，也從實踐中印證理論，先後也看了不少學者專家有關百貨零售、購物中心的書籍，但大部分均為理論性與紙上談兵的較多，真正能告訴百貨、購物中心零售從業人員如何切入這個看似簡單，實際上卻高深莫測的行業專書極少。

　　世界上只有兩門學問是沒有博士的，一門是軍事學，一門是零售學，正所謂戰場瞬息萬變，商場猶如戰場，亦復如是。筆者才疏學淺，但經歷四十年的商場征戰，偶以一點心得不敢藏於私，因之獻醜公諸於社會先進，祈望同業先進不吝指正，也給有興趣從事這一行業的賢德之士提供參考。

　　最近兩岸購物中心（Living Mall or Shopping Mall）之興起如雨後春筍，就如同時尚與流行，大家都以為不與之沾上邊就落伍了，但盲目踏入的結果，兩岸的所謂「商業綜合體」，尤其是購物中心，到目前為止，能夠真正成功與達到理想境界的少之又少，這是目前最嚴肅的一個課題。有感於此，特別願與同業先進及有興趣此行業的朋友共同切磋與研究。

　　在這個原則與使命感之下，興起了出書的念頭，把四十年的心路歷程、酸甜苦辣，毫不保留地真實呈現給大家共享，讓有志於此行業的後進可以不必走冤枉路，可以更有效率地經營與管理。

　　個人有感於才疏學淺，文筆拙劣，所以邀請我的好友，也是知名的企管作家吳建宏老師一起撰寫，這期間雙方一起開會討論超過五十次，但也終於完成這本著作，最後懇請相關業者及前輩賢達不吝指正，也期盼共同為這個21世紀最偉大的產業盡一份心力，讓這個產業可以為社會帶來更繁榮、更發達的局面。

作者自序

吳建宏

　　我算「百貨人」嗎？有人聽到我在寫「購物中心21決勝關鍵」，納悶問：「你也能寫這個？沒聽你說過懂這個？」哈哈哈！你去翻我的著作，我還寫過「連鎖經營」，也寫過「最新商店經營法」，所以，我現在準備出這本書，很正常吧？

　　我在兩家知名的百貨公司上過班，都是擔任人事主管。沒錯！是後勤的，這樣算不算「百貨人」？可是我因為都是在公司籌備期間任職，所以學到特別多的「規劃」，雖然是後勤，但我常在前線單位支援，因此我也懂「營業管理」，這樣應該算「百貨人」吧？

　　當年的同事，後來在業界都成了總經理，分布在兩岸的百貨業，所以也有人調侃我：「老吳，你要是沒離開百貨業，依你的輩分，現在也應該是總經理一族了。」我可沒遺憾過，因為各人有各人的路要走，這是冥冥中注定好的。

　　離開兩家百貨公司後，我轉到了一家知名的女裝品牌廠商任職，這份工作需要與百貨公司聯繫，我還是沒離開百貨業，甚至更全方位，因為我又多懂了「上游供應商」的立場，而這份資歷也讓我後來可以成功輔導幾十家品牌廠商。
　
　　在擔任顧問期間，我輔導過無數的大賣場、大小型商店、連鎖店，而且各業種都可以勝任愉快，這絕對是因為我有「企管理論」當基礎。

　　平常我幾乎每週都要去百貨公司、購物中心走走，因為工作上需要去了解消費市場，也由於演講需要材料。我也藉著曾輔導六百家企業的經驗，研究出「購物中心21決勝關鍵」這門課題，後來四處演講頗受好評，經過整理後，決定出書讓更多有志從事購物中心產業的專業人士一起分享，這就是我的單純善念，絕不是沽名釣譽，或是想撈一筆之心態。本書擔心自己才疏學淺，所以找了多年老朋友，也是老同事，絕對是稱得上真正的購物中心專家侯英堯大哥來一起完成，堪稱是曠世絕作，也祈願業界前輩們一起切磋砥礪，共同為下一代的接班人奉獻一份「寶典與祕笈」，此乃我們退休前最有意義的神聖任務！