房地產金融

第一章 房地產開發貸款制度
基本原理
一、房地產開發貸款的概念
二、房地產開發貸款的法律關系
三、房地產開發貸款的種類
四、房地產開發貸款的特征
五、房地產開發與銀行貸款
六、房地產開發貸款風險的一般控制
七、幾類特殊房地產開發貸款風險的法律控制
八、房地產開發貸款的擔保
操作流程
爭議焦點與案例分析
一、爭議焦點
二、案例分析
第二章 房地產企業上市融資制度
基本原理
一、股票發行與上市的一般原理
二、我國房地產企業上市概況
操作流程
一、股份制公司的成立
二、首次公開發行股票申請文件的准備
三、股票的發行
四、股票的上市
五、上市公司的再融資
六、買殼上市
案例分析
第三章 房地產企業債券(公司債券)發行制度
基本原理
一、債券的概念
二、企業債券(公司債券)
三、可轉換公司債券
四、企業短期融資券
操作流程
一、企業債券(公司債券)的發行與上市
二、可轉換公司債券的發行與上市
三、企業短期融資券的發行
案例分析
第四章 外資參與房地產開發制度
基本原理
一、外資參與房地產開發概述
二、外資參與房地產開發制度的具體內容
案例分析
第五章 房地產項目融資
基本原理
一、項目融資的概念
二、項目融資的特征
三、項目融資的意義與作用
四、項目融資的框架結構及各結構的參與人
五、項目融資的緣起、現狀和趨勢
操作流程
一、投資者通過項目公司安排項目融資模式
二、大型公共房地產的BOT融資模式
爭議焦點
一、房地產開發項目中應用項目融資方式的可能性探討
二、房地產項目融資中的主要風險以及相應的擔保形態分析
三、房地產項目融資的法律管制問題
第六章 房地產信托融資制度
基本原理
一、房地產信托融資的相關概念
二、我國房地產信托融資的特點
三、房地產信托融資的分類
四、房地產信托融資的法律關系
五、我國房地產信托融資的緣起、作用與發展
操作流程
一、房地產財產信托的操作流程
二、房地產資金信托的操作流程
三、房地產雙向信托的操作流程
案例分析
第七章 房地產投資基金制度
第八章 個人住房抵押貸款
第九章 住房公積金貸款制度
第十章 住房儲蓄銀行制度
第十一章 民間個人集資建房制度
第十二章 房地產金融制度創新：產權式酒店
第十三章 個人住房抵押貸款證券化制度
第十四章 房地產貸款風險管理與不良資產處置
第十五章 房地產抵押制度
第十六章 住房置業擔保制度
第十七章 個人住房抵押貸款保險制度
第十八章 房地產稅費制度
參考文獻

無論是在國外還是在國內，房地產業都毫無例外地被視為國民經濟中的重要產業，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。同時，房地產業的發展又與人們的安居樂業密切相關，是實現人們的居住權和提高人們的生活質量的重要物質基礎。為了促進房地產業的健康快速發展，既滿足房地產業發展的內在經濟要求，又保障房地產業本身具有的社會政治功能得以實現，各國都認為房地產領域不能是完全自由放任的私領域，必須用法律的形式對房地產領域進行適度的干預。為此，各國都制定了大量的法律法規對房地產業進行規范，以保障房地產業能實現個人利益與社會公共利益的協調發展。

在我國，由於建國以後長時間實行計划經濟體制，房地產被認為不是商品，不具有商品屬性，因此在這段時間內我國不存在真正的房地產業。只有在確立了社會主義市場經濟體制和進行住房制度改革後，我國的房地產業才真正開始發展起來。但是，由於法律規則的缺失和人們認識上的偏差，我國的房地產業在發展初期長期處於摸索和混亂階段。經過十多年的探索和借鑒，我國目前已在房地產領域制訂了大量的法律法規，初步建立起房地產法的大體框架，基本解決了在房地產領域有法可依的問題。特別是近兩年，為了解決房價過高的問題，國家加大了對房地產業的宏觀調控力度，有關房地產的立法文件頻頻出台。

為了對近年來房地產法的立法和理論進行系統梳理和總結，反映學者們對房地產法的最新研究成果，我們組織編寫了這套房地產法理論與實務叢書。本叢書一共六本，分別是：房地產金融、房地產交易、房地產開發、房地產建設工程、物業管理、房屋征收與拆遷。筆者認為這套叢書基本囊括了房地產法的所有重要方面和重要制度。與其他同類書相比，本叢書主要有以下特色：

1．在內容的編排體例上進行了創新。本叢書徹底打破了傳統的章節限制，各章以下不再設節，而是統一把每章的內容分為基本原理、制度借鑒、操作流程、爭議焦點與案例分析四個部分。基本原理部分主要介紹該制度的基本理論問題，闡述該制度的理論基礎、制度內容以及改革完善的建議等，解決該制度是什麽的問題；制度借鑒主要介紹世界各國或地區在相關制度方面的一些不同做法和有益經驗，著重於不同國家之間的橫向比較，為完善我國的相關制度提供比較法上的依據；操作流程關注的是具體的辦事程序、辦事規則，試圖通過該內容告訴讀者該制度在實際生活層面具體是怎麽運作的，解決的是該制度的具體操作問題；爭議焦點與案例分析由兩部分組成，前者主要聚焦於理論上的熱點問題，探討理論界對一些前沿問題的爭議和不同觀點，後者主要是對一些典型案例進行法理上的評析，著眼於法律的具體運用。通過這種內容編排上的創新，我們意圖按照內容的性質對全部內容進行重新整合，最大限度地突出內容的性質差異，方便讀者從理論與實務的不同角度對內容進行更好的選擇和把握。

2．注重理論與實踐的結合。我們認識到任何法律都不是在真空中產生的，法律只不過是對社會生活的記錄而已，法律的生命力和廣闊空間在於法律的偉大實踐。在整套叢書的設計上我們始終非常關注理論與實踐的密切結合。在作者的構成上，我們既有理論功底深厚的大學教授、博士生導師，又有工作在司法工作第一線、實踐經驗豐富的法官和檢察官，還有在房地產領域辛勤耕耘幾十年的資深律師，他們的組合使我們的叢書既有理論的深度又有實踐的厚度。在內容的安排上我們同樣堅持了理論與實踐相結合的精神，每章的基本原理、制度借鑒、爭議焦點部分主要傾向於理論層面的探討，而操作流程和案例分析則更多地關注解決實際問題的需要。

3．密切關注立法動態。在所有的亞部門法領域，房地產法是受國家政策影響最大的法律門類之一，國家政策在房地產法中扮演著非常重要的角色。而政策的重要特點之一就是靈活性和易變性，這就要求我們從事房地產研究的人員要敏銳地觀察和掌握國家的立法動向，及時地對一些最新立法政策進行反映。在本叢書的編寫過程中，我們的作者們對這一點進行了很好的把握，及時地把一些最新的規則吸收進了我們的研究成果中，使我們的研究做到了與時俱進。

當然，由於時間的倉促和作者水平的有限，本叢書的錯誤和遺漏之處在所難免，敬請各位讀者諒解，並請不吝賜教。