房地產投資信托(REITs)法律制度研究

導言︰為什麼REITs值得我們關注
第一章 房地產投資信托（REITs）法律制度之基本理論
引言
第一節 房地產投資信托（REITs）的界定
第二節 房地產投資信托（REITs）中的信托法律關系
第三節 房地產投資信托（REITs）與其他房地產金融工具的比較
第四節 房地產投資信托（REITs）的歷史演進與發展
本章小結
第二章 房地產投資信托制度（REITs）之設立機制
引言
第一節 美國房地產投資信托（REITs）設立條件之確立
第二節 亞洲REITs的設立條件分析
第三節 美國REITs產生的背景與中國引入REITs的可行性分析
第四節 中國C-REITs與美國REITs設立上的差異性分析
第五節 中國房地產投資信托設立機制之建構
本章小結
第三章 房地產投資信托制度（REITs）之運作機制
引言
第一節 美國房地產投資信托（REITs）的結構發展
第二節 美國房地產投資信托（REITs）功能的變化
第三節 美國稅法對房地產投資信托（REITs）興起的重要影響
第四節 美國房地產投資信托（REITs）運作中的幾個相關問題
第五節 亞洲REITs的結構與美國REITs的結構差異
第六節 中國現階段運作REITs的法律障礙分析
第七節 中國房地產投資信托（C-REITs）的運作探索
本章小結
第四章 房地產投資信托制度（REITs）之風險規避機制
引言
第一節 美國房地產投資信托制度（REITs）風險的產生與主要類型
第二節 美國房地產投資信托制度（REITs）風險原因之經濟法律解析
第三節 美國房地產投資信托制度（REITs）風險之法律規制與運營控制
第四節 美國、亞洲與中國在REITs風險上的監管問題
第五節 中國房地產投資信托與投資基金在風險規避上的立法比較
第六節 中國房地產投資信托風險規避機制之建構
本章小結
第五章 房地產投資信托制度（REITs）之終止機制
第一節 美國房地產投資信托（REITs）之解散制度
第二節 美國房地產投資信托（REITs）解散之相關問題
第三節 中國房地產投資信托（C-REITs）終止機制的構想
本章小結
結語︰任重道遠之移植
參考文獻
後記

在多年的民商法教學和實踐過程中，我有三點至深的感悟︰一是民商法學者必須有敏銳的市場洞察力。民商法尤其是商法，是根植于市場經濟的學科，民商法學者面對紛繁復雜的社會問題，去粗取精的洞察力顯然是應具有的基本專業素質和能力。二是民商法研究必須具有前瞻陛。民商法尤其是商法，是規範與引導市場經濟行為的學科。商法的研究如果落後于現實，商法的功能價值將嚴重減損。三是民商法研究必須具有可操作性。民商法尤其是商法，是服務于市場經濟的學科。商法研究要解決現實問題，應注意結合經濟學、社會學等其他學科的力量，對市場經濟行為提供指南。基于此，在研究生的培養訓練中，我一直對學生提出這樣的要求並期望他們在學位論文的選題和研究中作出積極的努力和探索，希望他們中能有人將法學和經濟學結合進行前沿問題的研究。

李智在攻讀博士生期間為此進行了艱辛的努力和成功的探索。自她入學起，我即建議她做法學與經濟學相結合的探索研究，但並未對她的研究方向加以明確。選題時，她挑選了房地產投資信托(RE-ITs)這一熱門且高難度的話題，足見她對市場有敏銳的洞察力，我完全支持她的這一選題。在移植房地產投資信托呼聲日高的今天，國內有關房地產投資信托的研究卻主要集中于經濟學、工商管理、工程管理等學科，法學領域對此則少有涉及。本書作為國內第一本系統研究房地產投資信托的專著，其前瞻性毋庸置疑。同時，本書作為對一種新型投資工具的制度移植性探討，借助了大量的經濟術語與技術規範，向讀者揭示了房地產投資信托的本質，並闡釋了其運行的全過程。這一成果不僅填補了國內這方面研究的空白，拓展了商法研究的空間，而且也是研究與實際從事房地產投資信托的法學與經濟學同仁的操作指南。

李智博士的這本力作恰逢其時，她以一種全新的理念和視角，對房地產投資信托制度進行了過程式的描述。全書呈現“一個主題”，即解析房地產投資信托設立、運作、風險規避及終止機制，並探索將其引人中國的移植之旅；“兩個視角”，即揭示房地產投資信托既融合了公司的優勢，又具有合伙組織的功能；“三條線索”，即以美國房地產投資信托為主線，亞洲房地產投資信托為輔線，中國房地產投資信托為落腳點。本書的研究主要參考了境外的理論和實踐，所用資料多為作者翻譯的第一手外文材料，文中蘊涵無數商機，是一本不可多得的優秀研究成果。

李智博士的這部力作既是她攻讀博士學位期間辛苦求學的總結，又是她畢業後跟蹤研究的結果。盡管由于資料所限，本文的個別觀點可能還不夠成熟，需要進一步商榷，但總體而言，本書仍不失為一本具有較高理論與實務價值的作品。在她的成果問世之際，我非常榮幸地推薦給大家，相信本書將引起學術界與實務界的熱切關注，對房地產投資信托制度在我國的成功移植發揮推動和導引的作用。

應其邀，特作此序以賀！