小資族大翻身：8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記

自序

Chapter 01 我們只是暫時的小資族，勇敢翻轉你的人生！
《小資人生01》：是的，我也曾經是月光族！  
《小資人生02》：晴天霹靂！家裡欠下的4百萬債務要一力承擔
《小資人生03》：賺錢是練出來的！創造「被動收入」，晉身小富婆

觀念篇

Chapter 02 職場就是你的主力戰場，讓主動收入三級跳！
‧《職場加分學01》求職最該重視什麼？選擇戰場，專注努力！
‧《職場加分學02》找出讓自己閃閃發亮的優勢
‧《職場加分學03》「生涯規劃」真的有用嗎？「能力拼圖」更有用！
‧《職場加分學04》自我要求，一定要比老闆的要求還高
‧《職場加分學05》當機會不上門，你可以主動去找
‧《職場加分學06》企圖心永遠不嫌多
‧《職場加分學07》薪資議價有技巧，只要你值得
‧《職場加分學08》善用獵人頭公司，找工作談薪人最好的經紀人
--愛莉的理財小BOOK：職場貴人學

Chapter 03 我不是領高薪就好，我還要打造我想要的生活！
‧《擺脫小負婆01》國小畢業的房東阿姨開啟我的理財路
‧《擺脫小負婆02》開源、節流雙管齊下，25歲賺到第一桶金
‧《擺脫小負婆03》超實用的存錢不痛法，「六個帳戶」做好開支分配
--愛莉的理財小BOOK：我的快速存錢法──第七個帳戶
‧《擺脫小負婆04》教你做個人的「財務報表」，該不該花一目了然
‧《擺脫小負婆05》買房不可怕，可怕的是錢不知道花到哪去了！

Chapter 04 翻轉口袋先換腦袋，學習有錢人的理財心法
‧《理財心法01》學習富人的「腦袋」，更要學習富人的「行動力」！
‧《理財心法02》先問自己：沒有工作時，你有收入嗎？
‧《理財心法03》打造「被動收入」，穩定提高「資金效率」
‧《理財心法04》開源、節流、主動收入、被動收人一起來，打造自己的「財富水龍頭」
‧《理財心法05》別再有「窮人思維」，記得沒水可以「借水」！

實戰篇

Chapter 05 從零開始學買房，財富翻倍滾進來！
‧《買屋聰明購01》萬事起頭難？我的第一次買房經驗分享
‧《買屋聰明購02》房價高不可攀？如何入手？3大買房疑問一次解答！
‧《買屋聰明購03》看屋一定要作筆記，掌握3大重點買對好房！
--愛莉的理財小BOOK：屋主1000萬不肯賣，後來950萬卻答應成交
‧《買屋聰明購04》33歲賺到3千萬，我的財富是靠房地產滾出來的
‧《買屋聰明購05》為什麼我不怕房產下跌？從四大趨勢分析台灣房價
‧《買屋聰明購06》危機更好入市！一年內出手十餘間，從新北市走入台北市

Chapter 06 快筆記！10大教戰攻略，買房、收租一次上手
‧《實務教戰01》：買屋、租屋哪個划算？5大步驟教你選
Step1. 確認自己的需求
Step2. 計算需要的費用
Step3. 資源盤點與貸款試算
Step4. 租屋、購屋，超級比一比
Step5. 預算不夠，可考慮鄰近區域購屋
--案例分享：鎖定社區，不妨先租再買

‧《實務教戰02》：準備第一桶金的3個方法
方法1 買便宜，就有機會全貸
方法2  30年寬限期？跟銀行租房子
方法3. 我的「開源節流」理財術：「財富水龍頭」概念
 --案例分享：用理財型房貸買房，房租從3萬5降至1萬5

‧《實務教戰03》：這樣選屋不會錯，買對增值好房的兩堂課
功課1. 房地產的知識和經驗真的很重要！懂vs不懂，差很大！
功課2. 地點就是一切！買屋選地點的方法

‧《實務教戰04》：和仲介心理戰的6個「千萬不要」！
必學1. 不要和仲介說：「我一定要買到房子」
必學2. 不要和仲介說：「我看屋很久了」
必學3. 不要相信仲介說：「開價就是底價」
必學4. 不要讓仲介知道你自備款有多少
必學5. 不要讓仲介覺得你很難約
必學6. 不要一開始就跟仲介砍服務費    
--愛莉的理財小BOOK：不只知道「均價」，還要了解「區間行情」

‧《實務教戰05》：這八種地雷屋，絕對要避開
地雷1. 會腐蝕鋼筋的「海砂屋」
地雷2. 走進去會頭暈的「傾斜屋」
地雷3. 需要鄰居配合修繕才能處理的「漏水屋」
地雷4. 樑柱外牆裂縫、磁磚嚴重脫落的「危險屋」
地雷5. 心臟要很大顆的「非自然身故屋」
地雷6. 坪數太小的「套房」
地雷7. 賭很大的「工業住宅」    
地雷8. 國外很流行，但在台灣不太行的「地上權」

‧《實務教戰06》：必學！精準判斷屋主的議價空間
方法1.「開價」反映屋主的心態
方法2. 議價的空間，還可以觀察的事項
 
‧《實務教戰07》：善用裝潢來幫房子加值
注意1. 中古屋、新成屋裝潢重點大不同
注意2. 高CP值的裝修重點
注意3. 裝修前先設定想要的風格
注意4. 多用家具，少用訂做的系統櫃或木作

‧《實務教戰08》：自住也能創造收益的5大心法
方法1. 把家裡多餘的房間分租
方法2. 一層自住，一層收租
方法3. 以小換大    
方法4. 分戶實務
方法5. 都更改建

‧《實務教戰09》：樂當包租公（1）：「整層收租」攻守獲利3撇步
撇步1. 不能只靠買賣差價，做短期投資
撇步2. 房市混亂，必須慎選價格和地點
撇步3. 整層收租，特別適合重劃區

‧《實務教戰10》：樂當包租公（2）：「隔套收租」的6個關鍵
關鍵1. 隔套收租坪效高
關鍵2. 隔套收租的眉角多
關鍵3. 篩選房客有方法
關鍵4. 自己也要成為好房東
關鍵5. 「品牌公寓」加值，收租好放心
關鍵6. 「開源」、「節流」雙管齊下，打造「收益型資產」財富水龍頭

後記-

附錄-學員分享案例：
1、用文山區的預算，買到信義安和捷運站3分鐘好宅
2、合法隔套，收租安全又安心
3、老屋改造，提高租金收益之餘更安心

自序

　　財務自由的第一課：「開源」、「節流」哪個重要？

　　這十年來，最熱門的關鍵字之一莫過於「財務自由」。

　　對於「財務自由」，維基百科這樣定義：「『財務自由』是指你無需為生活開銷而努力為錢工作的狀態。簡單地說，你的『資產』產生的『被動收入』必須至少要等於或超過你的『日常開支』。」

　　重點來了！我們得先有「資產」，這些「資產」必須帶來「被動收入」，而且這個「被動收入」還必須大於我的「日常開支」。

　　為了存下錢來買「資產」，我們到底應該先「開源」還是「節流」？

　　這個問題，如果你問我，我會說兩個都重要。但是，如果真的要分出高下，我會說：「開源」比「節流」更重要！

　　因為「開源」是無限的，我們今天賺1塊錢，有機會訓練我們自己明天可以賺2塊錢，後天賺3塊錢，也可以買有收益的資產，為我們每天多賺4塊錢！

　　而「節流」是有限的，如果我們停留在每天賺1塊錢，再怎麼節省，也不會超過1塊錢！
　　不過，在成功「開源」之前，還是要鍛鍊自己「簡單生活」（節流）的能力，這樣賺進來的錢才能存的下來！

　　先來談談「開源」。

　　「開源」不外乎分為「主動收入」和「被動收入」。在這個年代，「被動收入」收到大量的關注，包含來上我「包租公保證班」的學員們，不外乎都希望為自己打造穩定的租金，做為「被動收入」。不過，其實「主動收入」也不容小覷！你知道嗎？當你每個月加薪1萬元，以12%的投報回推，需要多少的本金？答案是：100萬！如果每月加薪10萬呢？更不用說，如果你的投資報酬率只有6%，相當於需要投入多人本金，才能產生同樣的收益！

　　2017年5月，有一個媒體週刊採訪我，我從23歲出社會時的月薪2萬8，4年成長四倍到年薪150萬，在30歲之前，我的工作收入已經到了200萬。因為喜歡房子，投入做房地產收租。許多人問，怎麼可能？怎麼可能才工作不到幾年，就可以從月薪2萬8成長到年薪150萬-200萬？這樣怎麼可以叫做「小資」？

　　我可以理解，大部分人對於工作收入都一直停留在22K非常辛苦，而且「萬物皆漲，唯獨薪水不漲」的這種無奈。可是不只有我，而是我有很多朋友，其實也跟我一樣，在出社會的五年內就讓自己的工作收入提升到3倍、4倍，而當我回顧這個過程的時候，我發現除了有很多貴人幫忙之外，當時的我確實是做對了一些事。當我還在職場的時候，我真的是一個很拼的員工，非常壓縮自己的學習曲線，因為認真，老闆願意給機會，使得我的工作職涯走得比一般人順利，也在過程中累積了自己的本質學能，讓自己能持續在能力和收入上成長。一直到2011年，因為希望結合工作與興趣，籌備House123，我才離開職場投入創業。

　　從我教學到現在，從來沒有鼓勵過同學們辭掉工作，專心做投資。我當初和朋友一起成立House123，也不是為了投資的目的，而是希望做一個買方的平台，提供議價團購、自住、投資的顧問和教學服務。我一直覺得人生最滿足的是「安居樂業，財務自由」，有時候真的因為財務上的自由，反而可以更專心的選擇自己喜歡的工作，就像我後來投入House123一樣。我有一個醫生朋友，在急診室工作。一開始工作時間很長，排很多班，在壓力和疲倦之下失去了當醫生的熱情。後來他學習美股，有自己一套類似收租概念的美股投資法，開始有了被動收入之後，他讓自己上班的值班排鬆一點，不僅有時間陪家人，也找回當時讀書時第一志願是要當醫生的初衷。另外，我也發現，我的學員裡，上課後投資房產收租做得有聲有色的，通常在本業上的表現也很亮眼。這兩個是相輔相成的。

　　「好，我知道『主動收入』和『被動收入』都很重要了！那要怎麼讓兩個都成長呢？」

　　以我的經驗，「主動收入」是提升自己的專業技能，並且主動出擊，要求值得的待遇和職位。而「被動收入」則是選擇自己喜歡、願意花時間投入學習、專精的工具。兩者都是生活的一部份，都在鍛鍊我們的邏輯、溝通能力，以及正面的態度。換句話說，認真的人，在本業和投資都會有好的成績。

　　再來說說「節流」。

　　前一陣子好流行「斷捨離」，然而，我發現許多在臉書上宣布要「斷捨離」的朋友，還是繼續瘋狂地「採購」著。採購、斷捨離、再採購、再斷捨離…，對我來說，這樣的循環太糾結了。「採購」花錢的時候要糾結一次，「斷捨離」的時候要再糾結一次。如果一開始就不輕易「採購」，是不是簡單一點呢？

　　有一本書暢銷書《怦然心動的人生整理魔法》，個子嬌小的作者，說到「整理」神采奕奕，眼裡煥發著光芒。她的魔法，就是只留下讓自己「怦然心動」的物品。

　　趁著最近搬家，我把家裡的每一個東西重新盤點檢視了一次，除了生活必需品之外，所有東西都依照「讓自己怦然心動」的程度決定去留，一口氣送走了3大箱書、2大箱衣服，留下來的「每一件」物品，都是自己真心喜愛的。年輕時寫的日記、筆記、書信，轉拍成照片歸檔，紙本全部送進碎紙機。整理完，忽然覺得人生好輕省、好清爽。

　　新家室內坪數，跟換屋之前的家差不多，但是因為囤積的東西少，客廳、廚房、房間、遊戲室、連儲藏室都好清爽，有更多的「空間」可以用來生活（包含實體的「室內空間」、虛擬的「心的空間」，還有非常實際的「財務預算的空間」）所以我在新家規劃了兩個廚房（其中一個是烘培用）、一個溫馨的餐桌、一個中島吧檯、一面大書櫃、一個可升降的投影布幕和吊掛式投影機、三個臥房和一個大遊戲室，裡面有溜滑梯，和連我都愛的鞦韆。

　　現在的我，還是有喜歡、常逛的店，每一季還是會添幾件新衣，還有至今都還是很愛買的書（蟬聯多年博客來鑽石會員，就知道我多愛買書）。偶爾還是會買到之後還是會被我「斷捨離」送走的物品，但是頻率已經越來越少了。

　　一路走來，我想說，有一種自由是「真心覺得自己已經很富足」的自由。

　　現在的我，每週平均上5小時瑜伽課，本來硬梆梆的身體越來越柔軟了。每個月學做一個新菜，累積了幾道就可以吆喝朋友們來家裡聚餐。平日上班時間除了開會、教課、諮詢之外，就是看房、裝潢、看書、交流。每天早上喝一杯自己沖泡的岩鹽拿鐵，每天睡前用自己喜歡的精油泡熱水澡。週末帶孩子出去走走，定期安排國內國外大小旅遊，利用暑假，選一個國家帶孩子 long stay。生活很平凡，很簡單，幸福卻綿密而扎實。

　　知之者不如好之者，好之者不如樂之者。

　　在我的第一本書，我在書序裡寫著：我心目中的「幸福」（同時也是 House123 的理念），是「安居樂業，財務自由」。那一年是2014年的夏天。在這一本書，這個「幸福」的定義，又多添了兩個：「開源節流，品味生活」。

　　這一本書，我將分享我提高自己「主動收入」的方法，在這個「萬物皆漲，唯獨薪水不漲」的世代，很多人對於未來很絕望，希望我的故事可以幫助想讓自己更好的年輕人，並透過「節流」和有系統地學習，為自己打造「被動收入」的「財富水龍頭」。此外，我將教你自住、收租的教戰攻略，包含如何準備第一桶金（絕對不能只有「存錢」一個途徑）、買屋或租屋哪個划算、怎麼挑選物件、議價、讓自住也能創造收益，如果你想進階成為包租公，這本書也很適合你！

　　我很愛房子，也很幸運能在自己實踐的路上，分享所學給有需要的人。準備好了嗎？讓我們一起在開源節流的路上，安居樂業，財務自由！