土地開發實務作業手冊(2015年)第三版

索引（附註、附表、附件）

第一講　土地開發概論

第一節　土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
一、宏觀的土地開發 
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節　土地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節　土地資料處理
一、建立公司的土地仲介制度 
二、土地資料處理原則
註

第二講　現地勘查作業

第一節　勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適合開發
三、比對記錄釐清
四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
一、基地環境（基地本身）
二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註

第三講　地政調查作業

第一節　土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註

第四講　市場調查作業

第一節　市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註

第五講　法規調查作業

第一節　建築法規概論
第二節　法規規範要點
第一段　建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
第二段　建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節　法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書
註

第六講　開發構想

第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
一、產品定位的因素
二、產品定位的程序
註

第七講　規劃配置作業

第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類面積規定
第三段 算坪數作業
第四節　實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註

第八講　投資效益評估

第一節　收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第二節　成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四節　投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註

第九講　土地簽約作業

第一節　簽約前作業要點
第二節　簽約時作業要點
第三節　簽約後作業要點
註

附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表
■ 附註索引

第一講

註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？

第二講

註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？

第三講

註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？

第四講

註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？

第五講

註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？

第六講

註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？

第七講

註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？
註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-15：何謂「停車效坪」？如何預估？
註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-18：建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-21：建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-22：建築技術規則對「增設停車空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-23：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？
註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？
註7-25：何謂「容積坪」？「土地最大利用強度」？「最大允建面積」？
註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？
註7-27：在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？
註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？
註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？
註7-30：配置的形式有哪幾款？
註7-31：如何著手畫配置圖？
註7-32：法規允建面積於規劃階段得如何拿捏？

第八講

註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？
註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？
註8-3：透天的產品如何定價？
註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？
註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？
註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？
註8-8：公司營建成本如何配合評估作業？
註8-9：營建費用與發包的關係，如何影響其單價？
註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？
註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？
註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？
註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？ 

第九講

註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？
註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？
註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？
註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？
註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？
註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？
註9-7：股票上市上櫃公司買賣土地有何特殊規定？
註9-8：一般公司處分不動產有何規定？
註9-9：祭祀公業出售土地有何規定？
註9-10：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？
註9-11：土地買賣用印規定為何？
■ 附表索引

附表1-1：台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2：宏觀的土地開發流程表
附表1-3：建築業的土地開發作業流程表
附表1-4：購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5：土地資料摘要表
附表2-1：基地環境勘查項目表
附表3-1：地政調查作業與地政單位關係表
附表4-1：場調查分類與調查內容表
附表5-1：土地開發相關建築法規系統摘要表
附表5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表7-1：法規、銷售、建照與權狀面積關係表
附表7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5：【臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準§2】評定標準表
附表7-6：【都市更新建築容積獎勵辦法§4~15】獎勵規定摘要表
附表7-7：【台北市都市更新自治條例§19】獎勵規定摘要表
附表9-1：土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要逕表
附表9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核表

附件1：地籍圖謄本
附件2：建築線指示（定）申請書圖
附件3：土地登記謄本中他項權利案例
附件4：土地標示部中「限制登記」案例
附件5：土地所有權部中「限制登記」案例
附件6：產權摘要圖
附件6-1：產權摘要表
附件7,7-1：上網查法規操作示意圖
附件8：都計說明書︰土地使用分區管制要點－用途管制
附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10：主要、細部計畫關係示意圖
附件11：土地使用分區證明書
附件12：分期分區（後期發展區－解除禁建）示意圖
附件12-1：分期分區（後期發展區－開發方式）示意圖
附件13：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－無償撥用
附件14：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－捐地
附件15：以地號上網查都市計畫書 ︰附帶條件－限制開發時程
附件16：以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件－用途管制
附件17：上網（民航局）查飛航管制
附件17-1：上網（全國法規資料庫）查飛航管制
附件18：配置圖（大樓案）
附件18-1：規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案
附件19：配置圖（透天案）
附件19-1：規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案
附件20：建物測量成果圖
附件20-1：土地開發專業部落格之查法規單元
附件21：土地使用權同意書
附件22：契約摘要
附件22-1：無三七五租約證明
附件23：公開發行公司買賣不動產公告
附件24：土地簽約作業查核表

序

　　土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以土地取得前的土地篩選、調查（現地、地政、市調、法規）、產品定位、規劃配置（排厝間、算坪數）、投資效益評估（算毛利）與土地簽約等的土地開發前置作業（亦即本書所定義的「狹義的土地開發」階段），更是決定購地成本與案場去化的關鍵。然而迄今，市面上除了極少數針對規劃、法規等部分環節有專書出版外，其餘程序（尤其是涵蓋所有流程的一貫作業）則尚無專書上市。
　　
　　這種專業書籍短缺的問題，或因一般建設公司編制不夠大，部分作業須委外處理，造成實戰經驗缺口；或因公司過大，但分工太細，以至於若資歷不足者，常無法綜覽全局；或有此歷練者大多仍在業界打拼，無暇著作。

　　筆者自成大建築畢業並在建築師事務所任職一年後，有幸到國內制度最健全的國泰建設公司工作。卅年來從基層作起，一路經歷公司專業分工輪調的洗禮；到企劃（土開＋設計、監工）主管協調統籌工作；再到地區主管總攬推案銷售到交屋售後服務等建設公司的所有業務。如今回頭檢視土開前置作業，將心得整理成籍，以提供我輩土開人應用，期能助益同業。

　　本書定位「專業工具書」，故書寫方式力求「周延」、「便捷」。今以此原則說明本書特色，同時作為本書的導讀如下：

　　一、 周延：本書設定作業範圍、產品種類與適用地區均力求周延，期能一本搞定，減少遺漏。

　　● 內容涵蓋土開一貫作業：本書共分九講。第一講為土開概論；二至五講分別為現地、地政、市調、法規調查；六至八講為開發構想、規劃配置與毛利評估；第九講則以土地簽約作業，為本書定義的土開一貫作業作總結。
　
　　● 產品包含大樓與透天：筆者曾任職台南十餘年，在這號稱「透天的櫥窗」的台南都會區，於推案並與同業交流中，深覺透天市場的獨特魅力。尤其國內北中高都會區除外的地區，仍以透天為主力產品。本書以適用國內市場自我期許，於相關各講中，也針對透天另予說明，以彌補一般只著眼大樓的缺憾。
　
　　● 力求適用各大都會區：建築法規因屬專業領域，且各地規定稍有差異，加上法規增修頻仍，故為土開作業中難度較高者。本書除將全國一體適用的法規以系統分級整理外，也就主要項目於地區性規定彙整比對。並詳述法規查核的程序與工具，供各地區使用者依循處理，以因應各都市計劃區各異的細部規定。
　
　　● 理論與實戰並重：土開作業除相關制式規定或慣例外，實務上則偶有變數。本書除彙整制式規定作為基本架構；並提供實務經驗值（如註7-15）供參考外；同時提醒部分實戰常見的彈性（即官方認定標準的變數、不準度，如註7-14、17、18、21），以供作業拿捏。

　　二、 便捷：將相關作業分類依序說明，重點歸納成表格或公式，以方便快速依循套用，並供作業中隨時檢視，以提升作業效益。
　
　　● 繁簡層次分明：各講先以主文扼要陳述，以掌握該項作業全貌。再以附註（共計120條）針對各項細節深入說明解讀，以了解其詳情，藉以因應各別需求與日後演變。
　
　　● 條列重點製表或列式：本書講述方式，力求繁簡各適其所。將歸納的重點製成表格或條列公式，以方便引用或直接套用。其中針對簽約作業則提供check list（附件24），以提升效率。
　
　　● 善用網路資源：拜網路之賜，以往諸多仰賴紙面資料的多項土開（尤其是調查）作業，今日多可上網查詢或申請。本書在各講整理網路資源，並以附件實例說明，以利讀者善用網路快速取得資料。
　
　　● 彙整法規摘要說明：專業（以地政、建築為主）法規為土開作業的關鍵，本書除擇要彙整該等法條條文，且以土開的角度解讀與運用，使能知其然，更知其所以然。並彙整為「法令網址與途徑彙整摘要表」，除供平日快速上網查核要逕外；他日若聞修法訊息，也能配合調整（詳註5-17）。
　
　　● 論述實例並重：本書除敘文說明外，並提供26項附件作為實例輔助說明。其中包含大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其「規劃面積表」、「銷售面積表」與「評估效益表」（透天另增「售價擬議表」）為單一作業表，並提供該「操作說明表」，以供我輩土開人、規劃者方便套用，提高工作效益與精確度。

　　總之，筆者是以過來人的身分，將卅年來每天經手的資料，逐日累積的個人手冊，編整成書，一則作為回饋公司與歷來共事者外，再則期許能對現職的土開人有所幫助。同時也供以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所，房屋銷售…等多年來共事的從業人員參考。

　　三版序

　　距離上次寫序，已經三年了。回顧本書首版於100年底出版後，每年都配合法規更迭，逐年更新內容再出書。迄今已有民國百年的首版、101～103年的二版、2刷與3刷。今年則又配合於七月全國生效的「總量累計上限（詳註7-26）」容積管制，更新內容以新版—第三版上市。

　　本版除例行的勘誤、更新與增減內容外，主要因應「總量累計上限」管制規定，調整土地最大利用強度（詳第七講第三節）。並依此規定重算本書大樓案例的算坪數與投資效益評估（詳第七、八講大樓案例）。同時將附件25、26（大樓，透天案excel表格的說明表）留給計畫中的光碟版之用，內容幾乎全面更新。

　　本書主講土地開發，並聚焦在購地階段。而所謂「買對地就贏一半」，在這土地開發最核心的作業階段，當業主的建設公司須先整合建築師、代書、代銷、仲介…等協力夥伴所提供的專業服務，再作最關鍵的購地決策。因此，對建設公司而言，首要建立合身的土地開發制度，並據此確實執行購地決策，以保永續經營；對其他成員而言，則應瞭解業主的決策模式，配合發揮專業價值，以爭取合作的機會，拓展業務來源。

　　此次改版要感謝這段時間讀者的回饋、e-mail的詢問、部落格的留言與筆者當顧問時諸先進的分享，以及前述建築師、…等專業協力團隊於筆者歷次授課時，在課堂中的交流激盪。而這就更要感謝長榮大學、現代地政、營建署台灣建築中心、永然法律中心…等職訓承辦單位的長期合作，中南高屏建設公司、建築師、經紀人…等公會的邀約授課，與各別建商、仲介…等業界公司以及公、國營事業機構的內訓課程。這些跨領域的課程，督促筆者配合各別業種的需求，不僅將授課從單一的研習，拓展成更完整的土開系列課程（詳下說明）。更因跨業教學，在不斷的進階中，力求精簡且周延，使授課內容更充實、更實務與更實用，更成為本版更新的最佳資材！真所謂「教學相長」，讓我由衷地向您們再說聲謝謝！

　　※說明：

　　筆者目前授課摘要如下（授課資訊請詳土地開發專業部落格，上網 blog.xuite.net/wyc813）：

　　一、研習：涵蓋本書各講的「土地開發與建築規劃實務作業」研習，6×3.5～4＝21～24時/期。

　　二、講座（3～6時/堂），配合各營建相關業者需求，有三類主題：

　　1.針對建設公司於購地簽約前如何善用網路資源與電腦來覆核建築師等代為處理的查法規等作業的「購地階段把關作業－建設公司於購地簽約前的最後把關關鍵作業」講座。

　　2.針對土地仲介業者如何提高績效而設「土地仲介懶人包－如何迎合業主購地需求以提高土地仲介績效」講座。
　
　　3.針對建築師、代書、代銷與仲介等營建業者而設的「這一年我們一起開發的建案－營建相關業者於建商購地階段的專業分工與業主整合作業」講座。