都市更新漫談：老屋改建的生死劫

第一章 現行都更的推動現況：有如死水停滯
1.1 都市更新「公共利益」的意義
1.2 都更推動困難的5 大關鍵
1.3 都更推動的瓶頸與風險
1.4 都更推動過程中的謬思
1.5 如何判斷都市更新機會高低？
1.6 待改建老屋的都更現況
1.7 都更改建在執行技術上的4 大障礙

第二章 都更的迷思
2.1 都市更新的獲利迷思：實質獲利不如預期
2.2 都更後整體房價下降的迷思：
購屋需求減少、房價下跌與事實不符
2.3 容積率增加會降低生活品質的迷思：
建蔽率才是更重要的因素
2.4 老屋的房價己面臨泡沫化窘境？
老屋的房價接近新屋是荒謬的笑話
2.5 都更是天上掉下來的財富？
都更能讓房屋增值但不能創造財富
2.6 都更成功絕不是輕鬆的事：
都更能走到完工結案的寥寥可數
2.7 現行的都更審議制度：只管理但不負責易衍生問題
2.8 都更改建的過程中，誰才是老大？
短期住戶做莊長期建商當家
附錄1：台北市都更全面停擺？
老屋件檢、海砂屋及輻射屋都更全面停擺
附錄2：台北市、新北市都更案列表

第三章 簡易都更真的能有成效嗎？
3.1 現行簡易都更的程序與條件
3.2 當前兩市簡易都更的罩門－開創性不足難以突破現況
3.3 微型都更才是都更的新希望
附錄1：簡易都更的推動成效
附錄2：針對簡易都更批評的駁斥
 
第四章 探索台灣都市更新發展的新方向
4.1 日本的都市更新著重自力整合
4.2 倫敦金絲雀碼頭的起死回生傳奇(Canary Wharf)
4.3 香港繁華背後市區重建備受爭議
4.4 韓國都更造就了大廈共和國
4.5 台灣需要本土都更政策
 
第五章 邁入改建之路
5.1 當前的住宅現況和環境
5.2 未來的房地產發展趨勢
5.3 評估你的改建計畫

第六章 決定你的改建計畫
6.1 了解基地的容積規定
6.2 依現狀計算合理的可建面積
6.3 評估改建效益
6.4 房地產的作業流程
6.5 找一個誠信、專業的改建合作夥伴
6.6 品質精湛、工期不逾期才是幸福好宅的保證

附錄1 ：台北市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄2 ：新北市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄3 ：桃園市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄4 ：新竹市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄5 ：新竹縣各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄6 ：台中市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
容積移轉值計算總表
附錄7：台南市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表
附錄8：高雄市各主要使用分區之基準容積、都更獎勵、
其他獎勵、容積移轉值計算總表

作者自序

　　文林苑事件總算落幕了，今年（103）5月下旬，王家與建商在台北高等法院簽下了和解書，在不久之前（同年3月），王家的兒子就已先將放置在老家現址，用來抗爭的組合屋自行拆除。對介入並熱心參與抗爭的社運團體來說，這似乎是個挫敗，但若從其他方面的角度觀察，文林苑事件在我國的都更史上，都是一個重要的里程碑，它改變了過去「都更審議」強調「基地必須力求方正、完整」的堅持，這個改變有助於釘子戶問題的解決，因為釘子戶將得以自都更基地劃出。文林苑事件也讓大家忽然覺悟到都更的成功並不是一件簡單的事，也將大家一窩風盲目追逐都更老屋的熱潮澆熄。不僅如此，文林苑事件還導致都更條例的修法。

　　眼看著當前大多數的媒體、半調子的學者、專家在一知半解的情況下，信口開河、胡說八道，讓筆者心中有感，覺得有必要就都更相關的一些事物，提出看法，提醒、告訴大家當今都更的真實狀況，一方面讓都更的參與者（stakeholders）「務實」地看待都更這檔事，一方面也希望那些半調子的官員、學者，先看清楚現實環境下的狀況，把功課做好，再來湊熱鬧（發表評論或審議），若依舊只是蒙頭打嘴炮，喊一些陳義過高，但不切實際的空話，或只憑感覺、理想就隨意做指正，那不啻是危害社會。

　　整合都更的難度是沒有經歷這個歷程的人所難體會的，負責都更審議的官員、學者、專家，大多抱著事不關己的局外人心態去做審案工作，因此在審議時總是將「社會公益」朗朗上口，結果是不斷給都更程序製造障礙、拉長審議時間。也因為這種缺乏客觀標準的審議方式，造成都更案的高度不確定性，破壞實施者和住戶間的互信關係。

　　有人戲稱：要都更推動成功只有兩種可能，一是發生了大地震，將老舊建物摧毀殆盡；第二種則是，老共接管，強制拆除。

　　但筆者卻認為縱是老共接管，他們也未必會真如早期般的可以任意執行強拆，畢竟，大陸的民意、民權意識都在快速伸張中。

　　筆者倒是認為，若能對現存的違章建築一律強制拆除，或予以課稅、補徵容積代金才是改善都市現狀的良策，否則在「現存違建不拆，違建成為合法權利，又不需繳稅賦」的情況下，都更所給予的獎勵是難以撼動這些違章利益的。

　　檢視已完成的都更成功案例，大家會發現：921 震災的危樓（已夷為平地或半倒）、空地占大比例的（混水摸魚）、以小私地併大公地的（以小吃大）、乏人居住的（殘敗住宅）就占了絕大多數，這些都更案所獲得的容積獎勵都不低（早期的容積獎勵種類也多），縱是如此，真正成案並且完成興建的卻仍是屈指可數。104年7月1日起新建建案的容積獎勵將大幅限縮，在釘子戶漸多、都更程序更加嚴苛的情況下，都更將更不容易成功，若日後房價又不能保持像過去那樣的持續上升，那對建商而言，都更將是無利可圖，說都更已死並不是危言聳聽。

　　其實當今真正從事都更整合的建商不多，因為除了繁瑣、耗時外，不確定性也高，所以大部分的都更案，負責住戶整合的大多不是真正的實施者，而是建商的外圍組織，過去他們都是在跑完了都更流程中的事業計畫程序後，以更換實施者的方式，把整個案子轉讓（賣）給真正的實施者（執行者），並從中獲取利潤。高額的整合費用加上整合者的利潤，也墊高了最後實施者（執行者）的成本，此外，處理釘子戶要脅的額外支出，都是實施者在都更帳戶外的隱形開銷，也是實施者將都更案豪宅化，以彌補巨額成本並賺取利潤的原因之一。

　　從當今的局面來看，雖然台北市的房價較高，較適於都更的推動，但台北市政府辦理都更行政的門檻較多、效率較低、也較不友善，因此成案的件數已比不上新北市，並且這種情形會愈來愈明顯。

　　就是因為大多數的家庭都多少會和老屋沾上邊，例如有些和長輩同住其中；有些是長輩所遺留，但因房屋老舊而空著不住或予以出租；另有些則是長輩單獨居住。隨著歲月，這些老房子將愈來愈不堪使用，如何處理這些老房子，將會是當今民眾所需面對的重要課題，處理得當，老屋好比黃金，它會給你帶來財富，增加你的生活美滿度，處理不當，老屋就像糞土一般，一文不值，從2003年以來房價一直飆漲不已，到了現在似乎已到強弩之末，尤其選舉在即，政府的打房力道愈來愈凶猛，短期之內房價繼續狂飆的機會不大，但是與往日相同的是：台灣的游資依舊存在，而整個社會仍然缺乏穩健的投資管道。
 
　　台灣的社會結構正快速變化中，從事勞力或施工工作的勞動人口也在快速減少，這現象已經開始影響改建工程的工期和成本，造成營建工期加長、造價増加。

　　改建的需求日益增加，但改建所需的勞動人口卻反向遞減，現今技術工收入勝過博士已不再是新聞，這種趨勢在短期內，還看不出有改變的可能。

　　目前社會上所能提供的改建資源（供給）還大於改建量對這些資源的需求，但這種情形很快就會改變，幾年後，建商搶食都更案源的情形，會轉變成住戶尋求改建協助的局面，因此愈早參與改建，住戶愈能擁有比較好的分回條件。

　　筆者判斷，老屋價格逐漸下跌是無可避免的趨勢，且房價價格將與其改建的可能性息息相關。雖然每棟老屋都有改建機會，但隨著時機、周邊建築的新舊程度不同，其改建價值也會不同。當周邊鄰房一起改建的共識高、面積大時，其改建價值就高；如果周邊都是新房子，或是老房難以合併整合、或者合建的面積較小時，老屋的改建價值就不大，當然出售價格也不會高；另外，面臨道路的寬度也會影響老屋改建的價值，例如在新北市，面對著六公尺巷道的老屋，縱使坐落在容積率300%的使用分區上，要蓋房子時，卻只能依200%的容積率興建；只有在和面臨八公尺（計畫）道路的老屋合併攺建時，才可以享有300%的容積率。兩種情況下，可蓋的面積差距高達五成，因此，這些面臨道路寬度不到八公尺的屋主，若不把握機會，爭取和較高容積的周邊房屋併入一起改建，一旦落單，就會平白損失一半的可建面積，加上錯失了機會，以後可供合併的面積變小，容積獎勵變少，新建房屋的分回面積會大幅縮小、格局變差，到時屋主一定會後悔莫及，這是可以預期的結果，到那時再呼天搶地，已經為時已晚。

　　在大家追逐都更熱潮的那段瘋狂時期，老舊公寓的房價曾經被炒作到超越七層樓的華廈房價，都更夢幻破滅之後，已經急急回落，回歸原點（低於華廈1~3成）。筆者預估日後老屋的房價會有如下的發展：有改建機會的老屋房價會落在新屋房價的5～7成；至於已喪失較佳改建條件的老屋，其房價將下跌到新屋房價的五成，甚至五成以下。因為此時老屋的使用效能已日益低落，筆者認為這種情形在幾年後很快就會出現，因此，要奉勸老屋的屋主，如果你的老屋有改建的機會和可能，就要儘早把握；反之，若已喪失良好的改建條件，則宜儘早脫手賣出，以免讓自己的老屋變成毫無價值的糞土。

　　我雖然擁有不同領域的高學歷背景，但從來不是個只會唱高調、躱在象牙塔裡做學問的空談家，因為我懂得運用與尊重他人的經驗，也樂於去實踐理論，所以縱然在過去經歷了幾次重大橫逆的打擊，但依然安然度過，並且以合法、守法的方式累積到一些財富，關鍵就在於能看到趨勢，掌握時機。在本書中，筆者要把近期所觀察到的房地産新趨勢告訴你，讓你有機會把握機會，增加往後人生的自由度，畢竟人生要 ”Work smart”，而不只是”Work hard”。